나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101551 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 465-2 그라시아빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하임C&A감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양상업고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경의 사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지 대비 경사지대 내 등고평탄하게 조성된 부정형의 평지로서 공동주택(다세대주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 1.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동 465-2번지에 소재한 그라시아빌 4층 401호 다세대주택입니다.

사건번호는 안양지원 2025타경101551 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 337,000,000원(삼억 삼천칠백만원)입니다.

토지 면적은 36.40㎡(약 11.01평)이며, 건물 면적은 56.79㎡(약 17.18평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

특이사항으로는 공동담보 및 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양상업고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 위치하며, 건축 연도는 2016년입니다.

토지는 등고평탄하게 조성된 부정형의 평지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있으며, 토지이용계획상 제2종일반주거지역입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

집합건물 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 5월 14일 접수된 박연희의 근저당권(을5)입니다.

이보다 선순위 권리는 모두 말소될 예정이며, 본 경매로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 파악되지 않습니다.

* 임차인 현황:

주택임차권(을6)의 권리자는 김영민이며, 임대차보증금은 300,000,000원(삼억원)입니다.

전입일자는 2021년 3월 5일, 확정일자는 2021년 2월 22일입니다.

다만, 물건명세서상 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 임차인 김영민의 대항력은 없는 것으로 판단되며, 매수인에게 인수되는 임대차보증금은 0원입니다.

* 등기부상 주요 권리 요약:

- 소유권보존: 2016-06-01

- 소유권이전: 2021-04-01

- 근저당권 (말소기준권리): 2021-05-14 (250,000,000원)

- 주택임차권: 2023-05-11 (300,000,000원) - 대항력 없음, 매각으로 소멸 예정

- 강제경매 개시 결정: 2025-11-05 (주택도시보증공사, 300,000,000원)

1.3. 상권분석

본 물건은 안양시 만안구 안양동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 다세대주택과 더불어 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

대중교통 이용이 용이한 위치에 있어 소규모 상권의 배후 주거지 역할을 할 것으로 보입니다.

주변에 안양상업고등학교가 위치하여 학군 관련 수요도 일부 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로의 도로 접근성도 양호합니다.

* 교육 시설: 안양상업고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 주변에 산재해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 큰 도로변에 위치하기보다는 주택가 이면에 위치한 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 내용의 확약서를 제출하였으나, HUG 관련 법적 절차는 복잡할 수 있으므로 세부적인 내용 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 제공되었다는 점은 채무 전반의 상황과 관련될 수 있으나, 본 건 매각으로 인해 매수인에게 직접적인 추가 부담이 발생할 가능성은 낮아 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된(2016년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

가장 큰 장점은 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기했다는 점으로, 매수인이 명도 관련 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있다는 것입니다.

주택도시보증공사가 채권자이자 임차 보증금 관련 당사자로서 경매를 진행하고 있어, 법적 절차가 명확하게 진행될 것으로 예상됩니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하여 건물 노후도가 적습니다.

* 명도 리스크 최소화: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기 확약서로 인해 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 안양시 만안구의 주거 지역 내에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

*HUG 채권: 주택도시보증공사가 채권자이므로, 채권 회수에 대한 절차가 비교적 명확하게 진행될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건물의 감정가는 337,000,000원이며, 건물 면적은 56.79㎡(약 17.18평)입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 건물의 경우 3.3㎡당 약 19,000,000원에서 20,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

감정가는 이러한 시세와 부합하는 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

임차인의 대항력 없음 및 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

다만, 일반적인 경매 낙찰가율을 고려하고, 현 시세 및 향후 시장 전망을 종합적으로 판단하여 신중한 입찰가가 필요합니다.

입찰 보증금을 제외한 인수 금액을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 310,000,000원 (삼억 천만원)으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.