나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101497 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 717-15 안차랑더클래스씨동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양예술고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 학교 등이 존재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부타일 마감 등, 창호: PVC 창호 등임.

이용상태

실지조사일 현재 다세대주택(도시형생활주택)(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐비설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로, 등고평탄한 부정형으로서 실지조사일 현재 다세대주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4.5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<717-15, 717-22, 717-23 번지> 공히, 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성원유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101497 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 717-15, 안차랑더클래스씨동 4층 402호

건물명: 안차랑 THE CLASS C동

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

준공일: 2020년 1월 7일

면적:

전용면적: 42.65㎡ (약 12.90평)

토지 지분 면적: 45.104㎡ (약 13.64평)

건물 연면적: 659.98㎡ (약 199.66평)

건축면적: 243.61㎡ (약 73.70평)

대지면적: 596㎡ (약 180.29평)

감정가: 256,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양예술고등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

교통: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통시됩니다.

도로: 본건은 북측으로 노폭 약 4.5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

도시계획: 본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각물건 명세서에 따르면, 본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

을구 1번 주택임차권: 임차인 구OO(전입 2020-04-24, 확정 2020-03-25)은 보증금 255,000,000원으로 대항력이 있습니다.

해당 임차인의 임대차보증금은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리는 집합건물 등기부상 압류(안산세무서장, 2022-04-12)로 보이나, 을구 1번 임차권이 매수인이 인수해야 하는 핵심 사항입니다.

그 외 다수의 압류 및 가압류, 강제경매 등기 등이 존재하나, 상기 임차권 외에는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 및 등기부등본 상 임차인의 보증금 인수 조건이 명시되어 있으므로, 인수 가능성을 높게 보고 판단해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 다세대주택, 아파트 등 주거시설이 밀집한 지역입니다.

근린생활시설이 일부 존재하여 지역 거주민을 위한 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다.

대규모 상업지구는 아니므로, 주변 상권은 소규모 점포 위주로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

인근 학교: 안양예술고등학교가 인근에 위치합니다.

편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 및 안양 시내로의 접근성이 양호한 편입니다.

건물 내 설비: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 환경: 주변에 혐오시설로 파악되는 시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수 조건 임차인: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 구OO의 보증금 255,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 경매 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

토지거래허가구역: 본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 현재 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 해당합니다. 매수인이 외국인 등 특정 대상에 해당될 경우, 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

부동산 시장 변동성: 금리, 경기 변동 등에 따른 부동산 시장의 일반적인 불확실성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구의 2020년 준공된 도시형생활주택으로, 건물 상태는 비교적 양호합니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인 구OO의 보증금 255,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다.

이러한 인수 조건으로 인해 실질적인 매수인의 총 취득 비용이 크게 증가하므로, 투자 가치를 매우 신중하게 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 준공된 건물로, 건축 연한이 짧아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

안양시 주거 수요: 안양시는 지속적인 주거 수요를 바탕으로 하는 지역입니다.

잠재적 시세 상승 가능성: 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 256,000,000원

주변 시세 분석:

최근 유사 면적(약 60㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 기준 285,000,000원 ~ 320,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적 42.65㎡ (약 12.9평) 기준으로 평당 약 15,570,000원 ~ 17,350,000원으로 환산 시, 본 건의 현재 시세는 약 201,550,000원 ~ 224,500,000원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금: 255,000,000원

총 실질 매입 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

본 건의 추정 시세(최대 약 224,500,000원)는 인수해야 하는 임차 보증금(255,000,000원)보다 낮습니다. 이는 본 건을 낙찰받을 경우, 매수인이 인수하는 보증금만으로도 시세보다 높은 총 취득 비용이 발생함을 의미합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 이러한 손실을 감안하여 산정되어야 합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원

※ 상기 예상 입찰가(180,000,000원)로 낙찰받고 임차인의 보증금 255,000,000원을 인수할 경우, 매수인의 총 취득 비용은 약 435,000,000원이 됩니다. 이는 추정 시세(최대 약 224,500,000원) 대비 약 210,500,000원의 손실이 발생할 수 있는 상황입니다. 따라서 본 물건은 낙찰 후에도 추가적인 손실이 예상되므로, 극히 신중한 접근과 면밀한 권리 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.