나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53633 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2703 퍼스트에비뉴2차 5층503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 을 위주로 형성된 성숙중인 상가지대로 제반여건 보통 이하임.

교통상황

본건동까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 무난 한 편임.

건물의 구조

2022.10.06.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건내 제5층 제503호로서, 외벽 : 대리석 붙임 및 강화유리 마감 내벽 : 페인팅 등 마감 창호 : 새시 강화유리 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설(학원)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 승강기설비, 화재탐지및경보설비, 소화전설비, 스 프링클러, 지하주차장설비, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건동의 주차시설 진출입로는 북동측으로 왕복3차선의 아스콘포장도로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-20)(접 합), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-14)(중로 엠티브이1-66)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(20 20-07-14)(중로 엠티브이2-21)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개 발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 안산지원 2025타경53633 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2703 퍼스트에비뉴2차 5층503호

* 용도: 근린상가

* 건물명: 퍼스트에비뉴2차

* 층/호수: 5층 503호

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 408,000,000원

* 토지면적: 31.64㎡ (약 9.57평)

* 토지 지분: 31.64㎡ (약 9.57평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 73.95㎡ (약 22.37평)

* 건물 지분: 73.95㎡ (약 22.37평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 상세

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 지OOOOOOO

* 특이사항: 별도등기

* 주의사항:

* 특수물건정보: 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 위주로 형성된 성숙중인 상가지대로 제반 여건은 보통 이하로 평가됨.

2.2. 교통 접근성

본건 건물 동까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편임.

2.3. 도로 현황

본건 건물 동의 주차시설 진출입로는 북동측으로 왕복 3차선의 아스콘 포장도로에 연계됨.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 중로1류, 중로2류에 접합된 토지임. 또한 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 지도농업협동조합의 근저당권(을1, 2024-02-23 접수, 480,000,000원)이며, 이보다 늦게 등기된 가압류(하나카드) 및 임의경매(지도농업협동조합)는 매각으로 인해 소멸될 예정임. 소유권 이전 및 신탁 말소 등기가 과거 이력으로 존재함.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-05-03

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026-01-20

* 대항력: 없음

임차인 김 은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으나 보증금을 우선적으로 변제받기 어려운 상황임. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됨.

3.3. 인수 및 소멸 권리

본 건은 임의경매로 진행되므로, 말소기준권리(을1 근저당)보다 선순위의 권리가 존재하지 않는 한, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 다만, '별도등기' 사항에 대한 추가적인 확인이 필요함. 감정평가요항표 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 확인되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 업종

건축물대장상 제2종근린생활시설로, 본 건은 현재 해당 용도로 학원으로 이용중임.

4.2. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 시흥시 정왕동 일대는 근린생활시설 위주로 형성된 상가지대이며, 현재 성숙 단계에 있는 것으로 파악됨. 제반 상권 여건은 보통 이하로 평가되어, 향후 상권 활성화 정도에 따라 임대 수익률 변동 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2022년 10월 6일에 사용 승인됨. 내부에 위생 설비 및 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전, 스프링클러, 지하 주차장 설비, CCTV 등 일반적인 상가 건물의 편의시설을 갖추고 있음.

5.2. 주변 편의시설

본 건은 '거북섬' 인근에 위치하며, 주변 상가지대를 형성하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능할 것으로 예상됨. 다만, 상세한 생활 편의시설 정보는 제한적임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임차인 김 은 대항력이 없어 보증금 회수가 불확실하며, 배당 순위에 따라 회수 가능 여부가 결정됨. '별도등기'에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아, 이로 인한 추가 부담 발생 가능성을 배제할 수 없어 면밀한 확인이 필요함.

6.2. 물건 자체 리스크

상권이 '보통 이하'로 평가되었고 '성숙 중'인 단계라는 점은 공실 위험 및 임대 수익 창출에 있어 변동성을 내포하고 있음. 투자 시점의 상권 활성화 및 향후 발전 가능성에 대한 신중한 검토가 요구됨.

6.3. 토지 이용 제한

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택거래 한정) 등 일부 제한 사항이 존재하므로, 향후 토지 활용 계획 시 이를 고려해야 함.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로, 즉시 사용 및 임대가 용이함.

* '거북섬' 인근 개발 및 관광 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대 가능.

* 현재 감정가 대비 합리적인 입찰가로 낙찰받을 경우, 시세차익 및 안정적인 임대 수익 확보 가능성.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동, 거북섬 인근에 위치한 제2종근린생활시설(학원)로, 2022년 신축된 건물임. 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 대항력 없는 임차인과 '별도등기' 사항은 유의해야 함. 상권이 아직 성숙 단계에 있다는 점을 감안할 때, 투자 시점의 상권 활성화 정도와 향후 발전 가능성을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요함.

9. 예상 입찰가

감정가: 408,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정의 기초로 삼을 수 있습니다. 다만, 앞서 언급된 상권의 현재 상태, 공실 위험, 향후 임대 수익률 등을 다각적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직하며, 일반적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 초기 검토를 시작할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.