나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42811 [1] 경기도 평택시 합정동 973-2 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평일초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 주상용빌딩 및 상업용 건물 및 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층 및 지상7층(사용승인일 : 2015.08.11)건 중 제4층 제404호 로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, - 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

방3, 화장실2, 주방및 식당, 거실, 다용도실 등으로 이루어진 오피스텔로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 지상주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 10m 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(배미지구) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) , 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대사항은 미상임.

물건 비고

한국주택금융공사(임차인 진영원) : 경매신청채권자로 임차인 진영원의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력및우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 평택시 합정동 973-2, 4층 404호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경42811 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 207,000,000원이며, 토지 면적은 29.00㎡ (약 8.77평), 건물 면적은 74.89㎡ (약 22.66평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 2015년 8월 11일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물 내 지상 4층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 합정동에 위치하며, "평일초등학교"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 주상용 빌딩, 상업용 건물, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

물건지 북서측으로는 폭 약 10m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류 지역이며, 일부 제한 사항으로 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로, 한국주택금융공사가 경매를 신청하였습니다.

말소기준권리는 2022년 6월 7일자 남동세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 확인되는 채권 총액은 2,194,000,000원입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 을구 1번 주택임차권: 임차인 진영원, 보증금 195,000,000원, 전입일자 2021년 7월 16일, 확정일자 2021년 7월 5일. 이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 즉, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 경매 신청 채권자인 한국주택금융공사는 임차인 진영원의 보증금반환채권을 양수하였으며, 이에 따라 대항력 및 우선변제권을 승계한 상태입니다.

기타 등기 사항은 다음과 같습니다.

* 갑 6: 소유권이전 5번 신탁등기 말소 (2021.07.21)

* 갑 7: 소유권이전 (2021.08.03)

* 갑 8: 압류 (남동세무서장, 2022.06.07) - 말소기준권리

* 갑 9: 가압류 (주택도시보증공사, 2023.07.13) - 말소

* 갑 10: 강제경매 (한국주택금융공사, 2025.10.30) - 말소

* 갑 11: 압류 (안산세무서장, 2025.11.20) - 말소

1.3. 상권분석

본 물건은 평택시 합정동의 상업 및 주거 혼합 지역에 위치하며, "평일초등학교"를 중심으로 형성된 생활권 내에 있습니다.

주상용 빌딩 및 다세대주택, 오피스텔 등이 밀집해 있어 배후 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

단, 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보: 2015년 8월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 7층 건물 내 4층 오피스텔입니다.

* 내부 구조: 방 3개, 화장실 2개, 주방 및 식당, 거실, 다용도실로 구성되어 있어 실거주 및 임대 수익용으로 활용 가능한 구조입니다.

* 설비 내역: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 지상 주차장 등을 갖추고 있습니다.

* 교통 및 편의시설: 차량 진출입 용이하며, 인근 버스정류장 이용 가능합니다. 또한, 상업 및 주거 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 진 씨의 보증금 195,000,000원입니다. 만약 경매 배당에서 이 금액 전액이 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 상당한 금액이므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

* 최근 매매가 대비 높은 보증금: 최근 유사 면적의 오피스텔 매매가가 165,000,000원인 점을 고려할 때, 인수해야 하는 보증금(195,000,000원)이 최근 시세보다 높다는 점은 투자 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 외국인 주택 취득 허가 구역: 외국인이 주택을 취득할 경우, 관련 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 합정동에 위치한 오피스텔로, 실거주나 임대 수익 목적으로 고려할 수 있는 입지와 구조를 갖추고 있습니다. 2015년 준공으로 건물 상태도 비교적 양호합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 195,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점은 가장 중요한 고려 사항입니다. 경매 신청 채권자가 해당 임차인의 권리를 승계했다는 점은 권리관계의 명확성을 더해주지만, 인수 금액 자체의 부담은 여전히 존재합니다. 최근 거래 사례(165,000,000원)와 비교 시, 인수 보증금이 높은 편이므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 실용적인 내부 구조: 방 3개, 화장실 2개로 구성되어 있어 1인 가구뿐만 아니라 소규모 가구도 거주 가능한 효율적인 공간입니다.

* 양호한 입지: 평일초등학교 인근으로 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 명확한 권리 인수: 인수해야 할 임차인의 보증금 액수와 권리가 명확히 확인되어 있어, 예측 가능한 범위 내에서 투자 결정을 내릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 207,000,000원이며, 낙찰자가 인수해야 하는 임차인의 보증금은 195,000,000원입니다.

최근 유사 물건의 매매가는 165,000,000원으로 파악됩니다.

예상 입찰가는 일반적으로 '순수 부동산 가치'에서 '인수해야 하는 부채'를 제외한 금액으로 산정합니다.

만약 감정가(207,000,000원)를 기준으로 부동산 가치를 판단하고, 인수 보증금(195,000,000원)을 제외한다면,

최대 입찰 가능 금액은 약 12,000,000원 (207,000,000원 - 195,000,000원)으로 계산됩니다.

하지만 최근 매매 사례가가 165,000,000원임을 고려하면, 낙찰 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 예를 들어, 1,000,000원을 입찰한다고 가정해도 총 부담액은 196,000,000원 (100만원 + 19500만원)으로, 최근 거래가인 165,000,000원을 훨씬 상회합니다.

따라서, 본 건은 인수 보증금 부담으로 인해 신중한 접근이 요구되며, 투자 수익을 기대하기 어려운 상황일 수 있습니다. 보수적으로 접근할 경우, 입찰을 재고하거나 매우 낮은 금액으로 진입을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 1,000,000원 ~ 12,000,000원 (매우 보수적 관점)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.