나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53643 [1] 경기도 광명시 광명동 779 현진에버빌아파트 104동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광명시 광명동 소재 "광일초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 26층 중 17층 1701호로서 (사용승인일:2005.11.11) 외벽 : 콘크리트위 페인팅 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감(탐문사항) 창호 : 새시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.(세부내역은 내부구조도 참조)

설비내역

위생 급배수설비, 개별난방설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 같은 높이의 평탄한 토지이며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

노폭 8m~20m 포장도로에 4면이 접하여 제반차량출입이 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-09-15)(국지도로)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-09-15)(집산도로)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-09-15)(집산도로)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-09-15)(국지도로)(접함), 상대보호구역(2018-12-10)(주원유치원 (상대)), 상대보호구역(광명서초등학교해당 교육청에 문의), 과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)(국토교통부 공고 제2024-230호~2027.3.1.), 토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31/국토교통부 제2025-1219호), 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25. /국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53643 (1)

소재지: 경기도 광명시 광명동 779 현진에버빌아파트 104동 17층1701호

용도: 아파트

감정가: 705,000,000원

토지 면적: 33.67㎡ (약 10.19평)

건물 면적: 84.28㎡ (약 25.5평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경기도 광명시 광명동 소재 "광일초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 일반 주거 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건은 노폭 8m~20m의 포장 도로에 4면이 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 및 중로 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 또한, 주원유치원 및 광명서초등학교 주변으로 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래허가구역으로 지정된 기간이 일부 남아 있어 잔금 납부 시 관련 절차가 필요합니다.

* 주변 시설: 광일초등학교가 인근에 있으며, 일반적인 주거 지역 내에 위치합니다. 인근 지역의 지도 검색 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통한 최종 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이돈선)

* 보증금: 530,000,000원

* 차임: 0원

* 전입 및 확정일자: 2019-10-25

* 대항력: 있음

* 배당 신고일자: 2025-11-03

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금이 5.3억원으로 높은 편입니다. 배당 신고일자가 과거 시점이나, 낙찰 시 보증금 회수 여부에 따라 인수 또는 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

* 말소 기준 권리:

* 2023년 08월 22일 접수된 안진오의 근저당권(180,000,000원)이 말소 기준 권리가 됩니다.

* 기타 권리 관계:

* 2024년 10월 22일 접수된 주식회사 케이비국민카드 가압류 (46,731,159원).

* 2025년 11월 03일 접수된 이돈선(임차인)의 강제 경매 개시 결정 (530,000,000원).

* 권리 분석 요약:

본건은 임차인이 채권자이며 대항력이 있는 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 가능성이 높으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 5.3억원에 대한 인수 여부는 낙찰가의 배당 결과에 따라 결정되므로 주의 깊은 검토가 필요합니다. (현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 낙찰가 수준에 따라 변동될 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지로 둘러싸인 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 산재해 있습니다. 대형 상업 시설이나 특화된 상권은 아니나, 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 명: 광명 현진에버빌

* 주소: 경기도 광명시 광명동 779

* 사용승인일: 2005년 11월 11일

* 층수: 총 26층 중 17층 (1701호)

* 면적: 전용면적 84.28㎡ (약 25.5평)

* 세대수: 총 657세대

* 주차: 총 173대 (지상 12대, 지하 161대)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 학교: 광일초등학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 5.3억원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 낙찰 후 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 임차인이 채권자이기도 하여 명도 과정 및 보증금 회수 문제가 복잡하게 얽힐 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 일부 기간이 남아있는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

* 건물 노후화: 2005년 사용승인된 아파트로, 건축된 지 약 20년이 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 또는 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 명도 가능성: 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 원활한 명도가 이루어지지 않을 경우, 명도 소송 등의 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시의 일반 주거 지역에 위치한 아파트로, 안정적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 최근 매매 시세는 감정가보다 높게 형성되어 있으나, 5.3억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 보증금 인수와 관련된 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 입찰 시 임차인의 보증금 인수 가능성을 면밀히 분석하고, 예상되는 총 인수 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광명시의 지속적인 개발 가능성 및 주거 선호도: 광명시는 서울과의 접근성이 우수하며, 꾸준한 도시 개발이 이루어지고 있어 주거 가치가 높습니다.

* 실거주 목적 시: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 감수한다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 높은 층수: 17층의 로열층으로, 일조권 및 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 면적(84.28㎡)의 거래 사례가 2026년 7월 10일 4층에서 805,000,000원에 있었습니다. 17층의 경우 층수 프리미엄을 고려하여 시가는 약 845,000,000원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 530,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 고려할 때, 실질적인 총 인수 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

따라서, 본 물건의 시장 가치(약 8.45억원)에서 임차인 보증금(5.3억원)을 제외한 금액을 보수적으로 산정한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 320,000,000원 (삼억 이천만원)

이는 임차인 보증금 5.3억원을 포함한 총 거래 비용이 약 8.5억원이 되는 수준으로, 시장 시세 대비 합리적인 범위 내에서 수익을 확보할 수 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.