나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53629 [1] 경기도 시흥시 조남동 652 다인로얄팰리스6차 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 시흥시 조남동 소재 '운흥초등학교' 북측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역임

교통상황

대상물건까지 차량으로 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상10층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 강화유리 마감 등 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

"근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 전기설비, E/V설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 2필 1단의 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 20미터, 남동측, 북동측으로 폭 약15미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 도시지역, 일반상업지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2016-08-16) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-08-16)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공 주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 안산지원 2025타경53629 (1)

소재지: 경기도 시흥시 조남동 652 다인로얄팰리스6차 2층202호 (신주소: 경기도 시흥시 목감남서로 5 (조남동))

건물명: 다인로얄팰리스6차

용도: 본건 이용상태상 근린생활시설, 건축물대장상 업무시설 및 제1, 2종 근린생활시설

토지 면적 및 지분: 총 13.06㎡ (약 3.95평)

건물 면적 및 지분: 총 62.32㎡ (약 18.85평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 434,000,000원

준공 연도: 2017년 8월 30일

건물 규모: 지하 4층, 지상 10층 중 2층 202호 (총 176호)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (채권자 정보 일부 마스킹)

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

주변 환경:

본 물건은 경기도 시흥시 조남동 소재 '운흥초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황:

차량으로 본 물건까지 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 대체로 양호한 편입니다.

토지 형상 및 이용 상태:

인접 도로 및 인접 대지와 등고 평탄한 2필 1단의 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

본건 남서측으로는 폭 약 20미터, 남동측 및 북동측으로는 폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획:

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 접합 지역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1. 근저당권 (2017년 9월 28일, 중소기업은행, 채권금액 303,600,000원)

주요 권리 내역:

등기부등본 상 주요 권리로는 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재합니다. 본 경매는 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권에 의한 임의경매(을1)가 아닌, 후순위 채권자인 중소기업은행의 임의경매 개시결정(갑11)으로 진행된 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리(을1)보다 선순위이거나 동일한 날짜에 등기된 권리들(갑3, 갑4, 을1)을 제외한 모든 후순위 권리(갑5, 을4, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

공부상 '지상권 개요' 항목에 내용이 기재되어 있지 않아, 현황 조사 시 지상권 등 확인이 필요하나, 현재 제공된 정보만으로는 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액:

등기부상 채권 총액은 약 3,169,049,060원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 상권 특성:

본 물건이 위치한 시흥시 조남동 일대는 신축 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 지역 주민을 기반으로 한 생활 밀착형 상권이 형성되어 있습니다. '운흥초등학교' 인근에 위치하여 학생 및 학부모 유동인구를 기대할 수 있습니다.

유동인구 예상:

주변 아파트 단지 거주민과 '운흥초등학교' 등교 학생 및 교직원, 인근 사무실 근로자 등 일정한 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

경쟁 환경:

다인로얄팰리스6차 건물 내 또는 인근 상가 건물들에 다양한 업종의 근린생활시설이 입점해 있을 것으로 보입니다. (구체적인 경쟁 업종 현황은 추가 조사 필요)

잠재적 개발 가능성:

시흥시 조남동 일대는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 인구 유입 증가 및 상권 활성화 가능성이 있습니다. (구체적인 개발 계획은 추가 조사 필요)

5. 생활정보

교육 시설:

'운흥초등학교'가 북측 인근에 위치하며, '청교중학교' 등도 가까이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의 시설:

학교 및 아파트 단지 주변에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 충분히 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 목록은 추가 조사 필요)

대중교통 이용 편의성:

인근 노선버스 정류장을 통해 시흥시 내 주요 지역 및 광역 이동이 가능하며, 향후 개통 예정인 목감역(예정) 등 역세권 개발 추이에 따라 교통 편의성은 더욱 향상될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인:

현재 임차인이 거주하거나 영업 중인지, 그 계약 조건(보증금, 월세, 계약 기간 등)은 어떠한지 파악되지 않아 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 점유자가 있을 경우 명도에 따른 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

유동화 물건 특성:

유동화 물건은 일반 물건보다 권리관계가 복잡할 수 있으나, 본건의 경우 말소기준권리에 따른 정리가 명확한 것으로 보입니다. 다만, 유동화 과정에서 발생할 수 있는 특이사항에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

채권 총액 규모:

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 낙찰가의 적정성 및 시세 반영 여부에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

혐오시설 존재 가능성:

주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)의 유무에 대한 확인이 필요합니다. (추가 조사 결과, 현재까지 해당 지역 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 개발 계획 등 변동 사항은 지속적으로 모니터링이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 조남동의 편리한 교통 환경과 풍부한 배후 수요를 갖춘 근린상가입니다. '운흥초등학교' 및 다수의 아파트 단지에 인접하여 안정적인 유동인구 확보가 가능하며, 건물 또한 2017년 준공으로 비교적 신축 상태를 유지하고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 하에 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 위험은 없어 보입니다.

그러나 임대 관계가 미상이며, 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 꼼꼼한 시세 및 수익률 분석이 선행되어야 합니다. 특히, 점유자가 존재할 경우 명도에 따른 부담을 고려해야 합니다.

따라서 본 물건은 지역 기반의 안정적인 상권에서 소매점, 사무실, 학원 등으로 활용 시 잠재력을 가질 수 있으며, 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요:

주변 아파트 단지 및 초등학교를 통한 고정적인 유동인구 및 잠재 고객층 확보가 용이합니다.

우수한 접근성:

주요 도로에 접해 있고 대중교통 이용이 편리하여 방문객 접근성이 좋습니다.

신축급 건물:

2017년 준공 건물로, 건물의 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

지역 개발 잠재력:

시흥시 조남동 일대의 지속적인 개발 계획 및 인구 유입 추세는 향후 상권 활성화 및 자산 가치 상승 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 434,000,000원

인수 보증금: 0원

산정 근거:

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례, 예상 임대 수익률, 그리고 본건의 현재 공실률 또는 점유 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 수익률 분석에 한계가 있습니다.

(추가 조사 필요: 유사 상가 매매/임대 사례, 공실률, 예상 임대료 등을 반영한 수익률 분석)

고려 사항:

* 현장 조사를 통한 정확한 점유자 현황 및 임대 조건 확인이 필수적입니다.

* 주변 상권의 실제 활성화 정도 및 향후 개발 계획을 상세히 파악해야 합니다.

* 타 경매 물건의 낙찰가율 추이 및 시장 경쟁 상황을 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 위험 요인(임대 미상, 채권 총액 규모 등)을 감안한 보수적인 접근이 권장됩니다.

위 고려사항들을 바탕으로, 본 물건에 대한 보다 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 상세한 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.