나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42815 [1] 경기도 평택시 세교동 596 힐스테이트평택3차 303동 12층1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 세교동 소재 "세아초등학교" 북동측 인근에 위치하는 "힐스테이트평택3차 제303동 제12층 제1205호(전유면적 : 73.55㎡)"이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량출입이 가능하고, 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 24층 내 제12층 제1205호로서, ㆍ외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 ㆍ내벽 : 벽지 붙임, 기타 인테리어 마감 등 ㆍ창호 : 하이새시 마감 등으로서, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

아파트(방3, 화장실2, 주방1, 거실1 등)로 이용 중입니다.

설비내역

통상적인 위생 급ㆍ배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고ㆍ평탄한 정방형 토지로서, "아파트 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지를 기준으로 북서측으로 노폭 약 23M 내외의 아스팔트 포장도로, 북동측으로 노폭 약 31M 내외의 아스팔트 포장도로, 남측으로 노폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 평택시 세교동 596 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2010.5.26.(가칭세교2초교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 "등기사항전부증명서"상 대지권이 미등재된 상태이며, 추후 적정 대지권이 부여될 것을 전제로 감정평가 하였으나, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

물건 비고

대지권 미등기이며, 평가가격에는 대지권 가격이 포함되었으나 대지권 유무는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경42815 (1)

소재지: 경기도 평택시 세교동 596 힐스테이트평택3차 303동 12층1205호

용도: 아파트

감정가: 367,000,000원

1.2. 경매 정보

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.3. 건물 상세 정보

1.3. 1.면적 정보

전용면적: 73.55㎡ (약 22.3평)

토지 전체 면적: 26,283.00㎡ (약 7,951.8평)

1.3. 2.구조 및 용도

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 지상 24층 중 12층

사용승인일: 2019년 1월 11일

주용도: 공동주택 (아파트)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 세교동 소재 "힐스테이트평택3차" 아파트 단지 내 303동 12층 1205호입니다.

단지 북동측 인근에 "세아초등학교"가 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근 노선버스 정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

본건 아파트단지는 북서측으로 노폭 약 23M, 북동측으로 노폭 약 31M, 남측으로 노폭 약 12M의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

3.2. 1.말소기준권리

말소기준권리는 2019년 4월 10일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 2.총 채권액

등기부채권 총액(말소예상채권): 514,890,000원

주요 채권으로는 국민은행 근저당 230,890,000원, 페퍼저축은행 근저당 120,000,000원, 페퍼저축은행 근저당 120,000,000원, 신용보증기금 가압류 19,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 25,000,000원, 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 임의경매 218,469,701원 등이 있습니다.

3.2. 3.소멸 여부

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 특이사항

대지권미등기: 등기사항전부증명서 상 대지권이 미등기 상태입니다. 평가 가격에는 대지권 가격이 포함되었으나, 실제 대지권 부여 여부는 불분명하여 주의가 필요합니다.

유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 경매 절차 진행에 따라 변동이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 내에는 관리사무소, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

주변으로는 근린생활시설이 혼재하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

4.2. 혐오시설 여부

현장 조사 및 관련 정보 검색 결과, 본 물건지 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 규모 및 연혁

단지명: 힐스테이트평택3차 (3-1블록)

총 세대수: 542세대

총 동수: 9개동 (본 물건 포함 303동)

사용승인일: 2019년 1월 11일 (신축급 아파트)

5.2. 편의시설 및 교육환경

"세아초등학교"가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 용이합니다.

5.3. 주차 및 부대시설

총 주차대수: 661대 (세대당 약 1.22대)

지하 주차 공간에 전기차 충전기 20대 설치되어 있습니다.

아파트 단지 내에는 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 평가가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으나, 실제 등기가 누락된 상태이므로 추후 대지권 확보 과정에서 추가 비용 발생 또는 권리 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 유동화 물건

채권이 유동화된 물건으로, 채권 양수도 과정에서의 법적 검토가 필요할 수 있습니다. 다만, 이미 임의경매가 개시되어 진행 중이므로 경매 절차 자체에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

6.3. 기타 리스크

현재까지 주변에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 부동산 투자 시에는 항상 잠재적인 개발 계획이나 민원 발생 가능성 등을 염두에 두어야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 시장 전망

평택시는 지속적인 산업단지 개발(삼성전자 등)과 도시 개발 사업으로 인해 인구 유입이 활발하며, 이는 주택 수요 증가로 이어져 부동산 가치 상승 잠재력이 높습니다.

7.2. 가격 경쟁력

최근 거래된 유사 면적(73.42㎡)의 17층이 2026년 6월 13일에 33,900만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 36,700만원은 시세 대비 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

대지권 미등기 리스크로 인해 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

7.3. 신축 아파트 이점

2019년 준공된 비교적 신축 아파트로서, 노후된 아파트 대비 선호도가 높아 환금성이 좋을 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

8.1. 장점

비교적 신축급 아파트로 상품성이 우수함.

아파트 단지로서 잘 갖춰진 편의시설과 주거 환경.

평택시 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

교통 및 교육 환경이 양호함.

8.2. 단점

대지권 미등기 상태로 인한 잠재적 불확실성 및 권리 확보 문제.

유동화 물건이라는 특수성.

8.3. 총평

본 물건은 대지권 미등기라는 중대한 하자를 가지고 있으나, 이를 감안한 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다. 특히 평택시의 미래 발전 가능성을 고려할 때, 리스크 관리 하에 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적인 73.42㎡(약 22.2평)의 17층이 2026년 6월 13일에 33,900만원에 거래되었습니다.

가장 최근 거래된 84.87㎡(약 25.7평)의 9층은 2026년 6월 24일에 37,000만원에 거래되었습니다.

본건 감정가(36,700만원)는 현재 시세(33,900만원 ~ 37,000만원) 범위 내에 있습니다.

9.2. 권리분석 기반 조정

대지권 미등기라는 명확한 리스크가 존재하므로, 감정가보다는 시세 하단 또는 그 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수할 보증금(0원)은 없으므로, 입찰가 산정에 추가로 고려할 사항은 없습니다.

최근 매매가 33,900만원을 기준으로, 리스크 프리미엄을 고려하여 시세보다 낮게 접근할 필요가 있습니다.

9.3. 최종 제안 입찰가

보수적인 관점에서, 본건의 대지권 미등기 리스크를 감안하여 320,000,000원 ~ 340,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하시기를 제안합니다.

특히, 대지권 관련 문제 해결 가능성 및 소요 비용을 충분히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.