나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58678 [1] 경기도 화성시 우정읍 주곡리 161-486 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛 · 평가일 2025.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 주곡리 소재 '선창포구' 북동측 인근, '주곡산업단지' 내에 위치하며 주위는 창고 및 공장 등이 혼재하는 공업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하나 버스정류장과의 거리 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통시되고 광역교통망은 본건 남서측 원거리에 국도77호선, 남동측 반경3km 내 '초암I.C'가 소재하는 등 양호함.

형태 및 이용상태

공히 가장형의 평지인 토지로서 기호(1) 공업용, 기호(6) 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호(6)토지인 로폭8미터의 도로 및 북서측 및 남동측으로 포장된 도로에 접하는 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업관리),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트), 기호(6) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업관리),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트).

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 등 참조바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 2020년부터 진테크가 계약 후 이용 중인 것으로 진테크 관계자로부터 탐문조사 되었으나 정확한 관계는 재확인 하시기 바랍니다. - 위 탐문조사결과 임차인 개량물로 주장하는 토지상 제시외건물은 제외하고 조성냉동시스템 소유로 확인된 물건만을 표기, 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 내지 기호(5) 공히 일반철골구조 기타지붕으로서 기호(2), 기호(3) 2017년 9월 18일 사용승인, 기호(4), 기호(5) 2020년 11월 19일 사용승인(증축)으로 별도의 건물로서 각각의 경과연수를 고려하였고, - 내,외벽 : 글라스울판넬, 샌드위치판넬 등, - 창호 : 하이샷시 이중창호 등, - 바닥 : 공장은 우레탄 방수 바닥, 사무실 동은 대리석 타일, 타일카페트 마감 등임.

이용상태

대체로 기호(2), 기호(4), 기호(5)는 공장, 기호(3)은 사무실로 이용 중임.

설비내역

공히 위생설비, 화재알람설비 등 구비되어 있고 기호(3)은 시스템에어컨 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 등 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 2020년부터 진테크가 계약 후 일부 제외(기호(3) 2층 조성냉동시스템 사용 또는 공실, 기호(4) 공실)하여 이용 중인 것으로 진테크 관계자로부터 탐문조사 되었으나 정확한 관계는 재확인 하시기 바랍니다. - 위 탐문조사결과 임차인 개량물로 주장하는 제시외건물은 제외하고 조성냉동시스템 소유로 확인된 물건만을 표기, 평가하였음. - 건물 내 설치된 호이스트 등 기계기구는 귀 요청에 의거 제외하였음. - 지상 조경수목 및 펜스 등은 거래관행을 고려하여 건물에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 본건 토지 지상의 조경수목, 펜스 등은 건물에 포함하여 평가함 3. 목록4,5번 임차인 개량물과 건물 내 설치된 호이스트 등 기계기구는 평가 및 매각에서 제외(감정평가서 참조) 4. 목록6- 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경58678 (1)

소재지: 경기도 화성시 우정읍 주곡리 161-486

용도: 공장

감정가: 5,190,977,000원

토지면적: 6023.00㎡ (약 1822.05평)

토지지분: 5511.0292㎡ (약 1667.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1772.80㎡ (약 536.29평)

건물지분: 1772.8㎡ (약 536.29평)

매각대상: 토지지분/건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 지분매각

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 본건 토지 지상의 조경수목, 펜스 등은 건물에 포함하여 평가함

* 목록4,5번 임차인 개량물과 건물 내 설치된 호이스트 등 기계기구는 평가 및 매각에서 제외(감정평가서 참조)

* 목록6- 지분매각임

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 주곡리 소재 '선창포구' 북동측 인근, '주곡산업단지' 내에 위치하며 주위는 창고 및 공장 등이 혼재하는 공업지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하나, 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다. 광역교통망으로는 본건 남서측 원거리에 국도77호선, 남동측 반경 3km 내 '초암IC'가 소재하여 양호한 편입니다. 본건 토지는 로폭 8미터의 도로 및 북서측, 남동측으로 포장된 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 25.8.26.~26.8.25./허가대상자: 외국인 등/허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 형상 및 이용상태

토지는 가장형의 평지로서, 기호(1) 토지는 공업용으로, 기호(6) 토지는 도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 토지의 말소기준권리는 2019년 5월 29일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을3)입니다. 건물 등기부의 말소기준권리는 2020년 12월 3일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다. 등기부상 각종 압류 및 가압류, 근저당권 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 3,768,422,057원입니다.

3.3. 임차인 현황

* (주)오성이에스피(강오순): 보증금 10,000,000원, 차임 4,200,000원, 전입(사업)일자 2023-05-02. 대항력 없음.

* 강오순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023-05-11. 대항력 없음.

* 나유리: 보증금 32,000,000원, 차임 3,200,000원, 전입(사업)일자 2021-01-15. 대항력 없음.

* 안충훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2024-03-12. 대항력 없음.

* 차민주: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2024-03-12. 대항력 없음.

* 차민주: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2024-10-25. 대항력 없음.

3.4. 인수 가능한 권리

인수 보증금 합계: 0원.

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 기타 참고사항

2020년부터 '진테크'가 계약 후 이용 중인 것으로 탐문 조사되었으나, 정확한 계약 관계는 재확인이 필요합니다. 또한, 임차인 개량물로 주장하는 제시외 건물은 평가 및 매각에서 제외되었고, 일부(목록4,5번)는 제외되는 등 복잡한 부분이 있으므로 감정평가서를 상세히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 위치

본건은 '주곡산업단지' 내에 위치하여 공장 및 창고 등이 밀집한 공업지대의 특징을 보입니다. 이는 산업 시설로서의 입지 가치를 높여줍니다.

4.2. 지역 개발 및 잠재력

화성시의 성장관리권역으로 지정되어 있어 계획적인 개발이 이루어질 가능성이 있으며, 주변의 다른 산업단지와 연계하여 지역 산업 발전에 기여할 수 있습니다.

4.3. 주변 환경 및 인프라

물류 및 산업 시설이 주를 이루는 지역으로, 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 국도 및 IC 접근성이 좋아 광역 이동이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

산업단지 내 위치 특성상 일반 주거지역에서 기대할 수 있는 대형 편의시설은 부족할 수 있습니다. 다만, 산업단지 종사자를 위한 기본적인 식당, 편의점 등은 존재할 수 있습니다.

5.2. 주거환경

본건은 공장 및 창고가 밀집한 지역에 위치하여 쾌적한 주거 환경과는 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지분 매각

본건은 토지의 일부 지분(5511.0292㎡/6023.00㎡)만 매각 대상이며, 건물 전체가 매각됩니다. 이는 토지 전체 소유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필요함을 의미합니다.

6.2. 임차인 및 점유 관계 불명확

'진테크'라는 업체의 이용 현황이 탐문 조사되었으나 정확한 계약 관계 및 실제 점유 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다. 제시외 건물 중 임차인 개량물로 주장되는 부분이 평가 및 매각에서 제외되는 등, 점유 및 소유권 관련 복잡성이 존재할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 및 포함/제외 사항

건물 제시외면적 264.00㎡가 존재하며, 일부(목록4,5번) 임차인 개량물 및 기계기구는 제외되고, 조경수목, 펜스 등은 건물에 포함하여 평가되는 등 복잡한 부분이 있어 감정평가서 및 현장 확인이 필수적입니다.

6.4. 토지 이용 규제

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규 준수 및 허가 절차가 필요합니다. 특히 토지거래계약 허가구역 지정으로 인해 특정 대상자 외에는 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 과거 폐기물 매립지 인근 환경 문제

본건 소재지 인근 주곡리에는 과거 지정폐기물 매립장이 있었으며, 현재까지도 침출수 누출 등 환경 문제로 인한 지역 주민들의 우려가 제기되고 있습니다. 비록 산업단지 내 위치하여 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 주변 환경 조사 시 고려할 수 있는 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 주곡산업단지 내에 위치한 공장 건물 및 토지 지분에 대한 임의경매 건입니다. 감정가는 51억 원대로 규모가 있는 편이며, 산업 시설로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인도 없어 인수될 보증금은 없습니다.

하지만 토지의 지분 매각, '진테크'라는 업체의 임대차 관계 불명확성, 제시외 건물 및 포함/제외 사항의 복잡성, 토지 이용 규제 등은 추가적인 면밀한 조사가 필요한 사항입니다. 특히 토지 지분 매각으로 인해 지분 소유자와의 협력이 필수적이므로, 해당 부분에 대한 충분한 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 입지: 화성시 주곡산업단지 내에 위치하여 산업 시설로서의 기능적 가치가 높습니다.

* 대규모 물건: 51억 원대의 감정가로, 대규모 생산 또는 사업 운영을 위한 시설 확보에 적합할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 인수되는 부담이 적습니다.

* 교통 및 물류 이점: 주요 도로 및IC 접근성이 양호하여 물류 이동에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 면적, 입지 조건, 권리 관계, 시장 상황, 그리고 추가 조사 필요 사항 등 복합적인 요소를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 감정가: 5,190,977,000원

* 토지 지분 매각: 전체 토지 면적 6023.00㎡ 중 5511.0292㎡만 매각 대상입니다. 지분 비율을 고려한 가격 산정이 필요합니다.

* 건물 전체 매각: 건물 면적 1772.80㎡는 전체가 매각 대상입니다.

* 인수 보증금: 0원

* 리크스 요인: 토지 지분 매각으로 인한 지분 소유자와의 관계, '진테크'의 정확한 임대차 관계 및 점유 현황, 제시외 건물 처리 문제, 토지 이용 규제(허가구역 등) 등은 가격 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 시장 상황: 해당 지역의 유사 공장 매물 시세, 공급 및 수요 동향, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 파악해야 합니다.

본 물건은 토지 지분 매각이라는 특성상, 나머지 지분 소유자와의 협력 및 관계 설정이 매우 중요합니다. 또한, 미확인된 임대차 관계 및 제시외 건물 관련 사항은 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 전문가의 자문을 바탕으로 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.