나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1863 [1] 경기도 화성시 양감면 요당리 110-69 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 양감면 요당리 소재 "요당리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농지, 단독주택 및 공장 등이 혼재해 있는 지역으로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행횟수 및 배차간격 등 고려시 대중교통이용편의도는 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 등의 토지로서, 현장조사일 현재 일련번호(1) 토지는 "공업용" 건부지로 이용 중이며, 일련번호(3,4) 토지는 지목 및 현황 "도로" 로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 중 일련번호(1) 토지는 지적상 맹지로서 인접 필지[요당리 산80-5 및 요당리 산80-7]를 경유하여 진출입이 가능하며, 일련번호(3,4) 토지는 노폭 약 5m 내외의 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)[요당리 110-69] : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트), 일련번호(3)[요당리 110-68] : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트), 일련번호(4)[요당리 110-58] : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대차관계는 미상임. - 일련번호(4) 토지는 하종윤 외 2명의 공유지분 토지로서 "하종윤" 지분(209분의 17)만의 평가건임. - 일련번호(1) 토지는 현장조사일 현재 인접 필지[요당리 산80-5]의 일부와 함께 물건을 적치하고 있는 것으로 조사되었으며, 인접 필지[요당리 산80-5] 일부를 경유해야 진출입이 가능한 바, 인접 필지[요당리 산80-5]에 대한 사용권원 유무 등 세부사항은 관련 기관에 문의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 일반철골조 기타지붕 1층 건물으로서, (사용승인일: 2020.05.18) 외벽: 사이딩 판넬 마감 등, 바닥: 시멘트 모르타르 마감 등, 창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 일반건축물대장상 근린생활시설(제조업소 및 소매점)로 등록되어 있으며, 현장조사일 현재 "근린생활시설(창고)" 로 이용 중임.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도 및 내부구도조" 와 같이 제시외물건(㉠)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 '창고 철파이프조 천막지붕 216㎡'는 임차인 (주) 에바싸이클의 소유로 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명 2. 목록1-지적상 맹지로서 인접 필지를 경유하여 진출입이 가능하며, 인접 필지에 대한 사용권원 유무는 불명확함 3. 목록4-지분매각임 4. 목록1- 지상에 소재하는 석축, 대문, 울타리, 화단 및 수목 등은 토지가격에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 2025타경1863 (1)

3. 경기도 화성시 양감면 요당리 110-69

4. 근린시설

5. 2,240,318,520 원

1.1. 면적 및 감정가

1.1. 1.토지면적

2588. 00㎡ (약 783.01평)

1.1. 2.토지지분

2395. 9917㎡ (약 724.98평)

1.1. 3.토지 제시외면적

0. 00㎡

1.1. 4.건물면적

741. 33㎡ (약 224.26평)

1.1. 5.건물지분

741. 33㎡ (약 224.26평)

1.1. 6.건물 제시외면적

0. 00㎡

1.2. 매각 대상

토지지분/건물전체매각

1.3. 경매구분

부동산임의경매

1.4. 채권자

발안농업협동조합

1.5. 특이사항

법정지상권, 지분매각

1.6. 권리 현황 요약

말소된 권리 다수 확인, 임의경매 개시 결정에 의한 진행

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 양감면 요당리 소재 "요당리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농지, 단독주택 및 공장 등이 혼재해 있는 지역으로 주위 환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

본건은 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 일련번호(1) 토지(요당리 110-69)는 "공업용" 건부지로 이용 중이며, 일련번호(3,4) 토지(요당리 110-68, 110-58)는 지목 및 현황 "도로"로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 및 지적 현황

일련번호(1) 토지는 지적상 맹지로서 인접 필지[요당리 산80-5 및 요당리 산80-7]를 경유하여 진출입이 가능합니다. 일련번호(3,4) 토지는 노폭 약 5m 내외의 포장도로의 일부입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 규제

일련번호(1) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있습니다. (일련번호 3, 4번 토지 또한 유사한 규제를 적용받음)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

3.1. 1.주요 권리 내역 (토지 및 건물)

* 발안농업협동조합 근저당 (2025.02.26. 접수) - 말소

* 신한은행 가압류 (2025.04.04. 접수) - 말소

* 중소기업은행 가압류 (2025.04.21. 접수) - 말소

* 서울보증보험주식회사 가압류 (2025.06.09. 접수) - 말소

* 발안농업협동조합 임의경매 (2025.11.04. 접수) - 말소

3.1. 2.총 채무액

등기부상 확인된 채무 총액은 3,253,024,603원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)에바싸이클 (대표: 류 *)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 5,500,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2025-04-08

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026-01-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 비고: 제시외 건물 '창고 철파이프조 천막지붕 216㎡'는 본 임차인의 소유로 매각에서 제외됩니다.

3.3. 권리 분석 종합 의견

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)가 말소된 것으로 기재되어 있으나, 현재 임의경매가 진행 중인 점으로 미루어 낙찰로 인해 해당 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 화성시 양감면은 임야, 농지, 공장 등이 혼재된 지역으로, 근린생활시설(창고)로서의 용도에 맞는 주변 수요를 고려할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

주변 공업 시설 및 물류 이동이 있는 지역의 특성을 고려할 때, 창고 또는 소규모 공업용 시설로서의 활용 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설 접근성

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 제공된 정보 내에서 주변 편의시설에 대한 상세 내용은 파악하기 어렵습니다.

5.2. 주변 시설 정보 (제한적)

제공된 정보 내에서 주변 혐오시설 포함 기타 시설에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 통행로 확보 문제

토지(일련번호 1)가 지적상 맹지이며, 인접 필지[요당리 산80-5]를 경유하여 진출입이 가능하나, 인접 필지에 대한 사용 권원 유무가 불명확하여 통행로 확보에 대한 잠재적 분쟁 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 제시외 건물 매각 제외 및 법정지상권 불확실성

임차인 (주)에바싸이클 소유의 제시외 건물(창고 216㎡)이 매각에서 제외되는데, 이 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추후 건물 철거 관련 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 지분 매각 관련 사항

목록4(요당리 110-58) 토지는 지분 매각이며, 전체 토지 매각 대상 또한 '토지지분'으로 명시되어 있어, 해당 토지에 대한 단독 사용 및 관리, 개발 시 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 전체 매각 대상 토지의 정확한 지분 비율 확인이 요구됩니다.

6.4. 토지 이용 제한 사항

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

6.5. 임차인 관련 인수 부담

본 건 임차인 (주)에바싸이클은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 핵심 사항

본 물건은 경기도 화성시 양감면에 위치한 근린생활시설(창고)로, 넓은 토지와 건물을 비교적 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다. 그러나 지적상 맹지, 통행로 불확실성, 제시외 건물 관련 법정지상권 불분명, 토지 지분 매각 등 복합적인 권리 및 이용상의 제약이 존재합니다.

7.2. 종합적 평가

잠재적 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 관련 기관(인접 토지 소유자, 등기소, 관련 관청)을 통한 정확한 현황 파악이 선행되어야 합니다. 리스크 해소 방안을 강구할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실사용 목적 적합성

공업용 건부지로 이용 중인 점을 고려할 때, 주변 공장 및 물류 시설의 수요를 충족시키는 창고 또는 소규모 생산 시설로 직접 사용하기에 적합할 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

계획관리지역, 성장관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.3. 가격 경쟁력

넓은 면적의 토지와 건물이 경쟁력 있는 감정가로 제시되어 있으며, 권리 관계 및 이용 문제 해결 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 고려사항

본 물건의 예상 입찰가는 낙찰 후 추가적으로 발생할 수 있는 비용(예: 통행로 사용 협의 비용, 법정지상권 관련 법적 해결 비용 등)과 물건의 향후 활용 가치, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

9.2. 권고 사항

현재 제시된 감정가는 2,240,318,520 원이며, 권리 분석상 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 맹지 문제, 법정지상권 불확실성, 토지 지분 매각 등의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 접근하는 것을 권고합니다. 구체적인 예상 입찰가는 반드시 추가적인 현장 조사, 인접 토지 소유자 및 관계 법규 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.