나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58683 [1] 경기도 수원시 팔달구 구천동 42-1 우남빌 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 구천동 소재 "매교동행정복지센터 임시청사" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 3층 301호로서, 외벽 : 석재 및 타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 변은희)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경58683 (1) 사건으로, 경기도 수원시 팔달구 구천동 42-1번지 우남빌 3층 301호에 소재한 도시형생활주택입니다. 감정평가액은 231,000,000원이며, 토지면적은 23.32㎡(약 7.05평), 건물면적은 48.14㎡(약 14.56평)입니다. 본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 매각대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 구천동 소재 "매교동행정복지센터 임시청사" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 곳입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 본건 북측 약 5미터, 북동측 약 4미터, 북서측 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경58683)으로, 접수일자는 2025년 11월 5일입니다. 이보다 선순위인 권리 외에는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 관련 등기: 소유권보존, 소유권이전 등이 등기되어 있으며, 매각으로 소멸됩니다.

* 주택임차권 (변 ): 을구 7번으로 2023년 5월 10일 접수된 주택임차권(금액 230,000,000원)이 있으나, 등기부요약상 '말소'로 표기되어 있으며, HUG 인수조건 변경과 관련하여 특별한 확약서가 제출된 상태입니다.

* 강제경매 (주택도시보증공사): 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 압류 (수원시): 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* SARMA : 전입일자 2024년 7월 24일, 대항력 있음. 보증금 및 차임 0원.

* 박 : 전입일자 2024년 4월 22일, 대항력 있음. 보증금 및 차임 0원.

* 주택도시보증공사 (양도인: 변 ): 전입일자 2021년 4월 27일, 확정일자 2021년 5월 7일, 배당신고일자 2023년 5월 10일, 대항력 없음. 보증금 230,000,000원.

인수해야 할 임차 보증금은 0원으로, 특별히 승계받아야 할 금전적 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택, 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 다만, 임차인 현황상 보증금이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재하여, 일반적인 상권 분석과는 다른 특수성이 요구됩니다.

1.4. 생활정보

단지 내 상가를 포함하여 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 각종 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 행정복지센터(임시청사)가 인접해 있어 행정 서비스 이용도 수월합니다. 본건은 도시형생활주택으로 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있어 실거주 목적에도 적합한 구조를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: SARMA 와 박 임차인은 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 절차나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 이들의 실제 점유 상황 및 명도 조건 등을 철저히 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 관련 확약서: 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서 내용에 따라 임차인 변 의 보증금(230,000,000원)에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권 등기 말소에 협조한다는 조건이 명시되어 있습니다. 이는 임차 보증금 부담은 없으나, 확약서의 법적 효력 및 실제 명도 과정에서의 구체적인 진행 상황을 면밀히 파악하고 대비해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 관광특구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 도시계획상 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 도시형생활주택으로서 실거주나 소액 투자 목적으로 고려해 볼 만한 가치가 있습니다. 특히, 명도 대상 임차인의 보증금이 0원으로 산정되어 초기 자금 부담이 적다는 점은 긍정적입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 관련 확약서 내용으로 인해 명도 및 권리 관계 처리에 상당한 주의와 면밀한 법적 검토가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 보증금 0원: 법적으로 인수해야 할 임차 보증금이 없어 투자금 부담을 줄일 수 있습니다.

* HUG 확약서: 주택도시보증공사와의 협약을 통해 변 임차인 관련 법적 불확실성이 일부 해소되었습니다. (단, 실제 적용 여부 확인 필수)

* 수원시 개발 잠재력: 수원시 팔달구는 지속적인 도시 개발 및 재생 사업이 이루어지는 지역으로, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 231,000,000원입니다. 주변 유사 면적의 다세대주택 최근 실거래가는 245,000,000원 ~ 273,000,000원 수준이나, 본건은 전용면적이 상대적으로 작습니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크 및 HUG 관련 확약서의 실효성 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크를 반영하여 약 90~93% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 213,000,000원 (금 이억일천삼백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.