나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34850 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 343-22 월드맨션 에이동 지층지02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 원종초등학교 북동측 인근에 위치하는 월드맨션 에이동 지층 지02호로 주위는 다세대주택 및 다가구주택 등이 혼재하는 주거지대로 주거환 경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 지층 지02호로서 외벽: 드라이비트 및 일부 석재 붙임 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률} 항공표면{공항시설법}, 상대보호구역(예능영재유치원-부천교육지원청문의){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지 거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

본 건물의 등기부등본상 2층 면적은 129.36㎡이나 건축물대장상 면적은 129.88㎡로 상이하나 동일성이 있다고 판단되어 129.88㎡기준으로 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -2022년 8월 5일 인천지방법원 부천지원 임차권 등기명령(2022카임175) 임차보증금: 금124,000,000원 확정일자: 2020.06.24. 임차권자: 김재순 (570303-*******)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34850 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 343-22 월드맨션 에이동 지층 지02호

용도: 다세대주택

건물면적: 59.35㎡ (약 17.95평)

토지면적: 40.00㎡ (약 12.10평)

감정가: 123,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 소재하며, 원종초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택 및 다가구주택 등이 혼재하는 주거지대로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 용이합니다.

본건 북측으로는 폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 갑21번 김포세무서장의 압류(2023.02.09. 접수)입니다.

등기부상 을구 13번 주택임차권(채권자: 김재순, 금액: 124,000,000원, 접수일자: 2022.08.24.)이 확인됩니다. 본 물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항으로 기재되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점은 특기할 사항입니다.

이 외에 확인된 주요 권리사항은 대부분 말소(예: 갑22 주택도시보증공사 가압류, 갑24 주택도시보증공사 강제경매)되었습니다.

등기부채권 총액은 951,500,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김재순)

보증금: 124,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-16

확정일자: 2020-06-24

배당신고일자: 2022-08-24

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 여석현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-13

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

주의사항:

을구 13번 주택임차권(김재순)은 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 인수 가능성이 있습니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이에 대한 최종 법적 효력 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 김재순 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택 및 다가구주택이 혼재하는 주거 지역에 위치하고 있습니다.

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 원종동 소재 신광주택(212-9): 1987년식, 전용면적 26.64㎡, 3층, 2025년 12월 18일 8,000만원에 매매.

* 원종동 소재 협신빌라가동(379-14): 1986년식, 전용면적 31.32㎡, 지하층, 2025년 12월 4일 7,000만원에 매매.

* 원종동 소재 황금빌라(241-31): 1991년식, 전용면적 28.2㎡, 3층, 2025년 12월 1일 9,000만원에 매매.

이들 사례를 볼 때, 인근 다세대주택의 시세는 면적 및 층수에 따라 제곱미터당 약 220만원에서 320만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 건물 면적 59.35㎡를 기준으로 환산하면, 예상 시세는 약 1억 3천만원에서 1억 8천만원 범위로 추정됩니다.

본 건의 감정가 1억 2천 3백만원은 이러한 최근 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 원종초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

인근 지역에 혐오시설이 존재한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와 관련된 조건 변경 사항은 명확한 내용 파악이 필요하며, 향후 인수 과정에 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

선순위 임차권 존재 가능성: 등기부상 을구 13번 임차권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 점은 주의가 필요합니다. 비록 HUG의 말소동의 확약서가 제출되었다 하더라도, 해당 확약서의 법적 효력을 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 명도 과정에서 추가적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 원종동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근의 안정적인 주거지에 속해 있습니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

권리 분석상 가장 큰 쟁점은 을구 13번 임차권의 인수 여부입니다. 물건명세서상의 '소멸되지 않는 권리' 기재와 HUG의 '말소동의 확약서' 제출이라는 상반된 정보가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 김재순 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 리스크 요인이 명확히 해소될 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

잠재적 가치 상승: 비교적 오래된 건물이나, HUG 관련 권리 문제가 명확히 정리되고 시세 대비 저렴하게 취득할 경우, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 수요: 초등학교 인근의 주거지로서 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

시세 차익 가능성: 현재 감정가와 최근 시세의 차이를 고려할 때, 낙찰 후 명도 및 권리 문제 해결 시 시세 차익을 실현할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 123,000,000원

건물 면적: 59.35㎡ (약 17.95평)

주변 시세 기반 예상 가치: 약 130,000,000원 ~ 180,000,000원

본 물건의 경우, 감정가와 최근 시세 간의 괴리가 있으며, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 불확실성이 존재합니다. 인수 보증금 부담은 0원으로 예상되나, 임차권 인수 가능성에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

상기 분석과 잠재적 리스크를 고려하여, 안정적인 투자를 위해서는 다음과 같은 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 145,000,000원

입찰 희망가는 권리 관계 최종 확인 및 현장 답사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.