나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52137 [1] 서울특별시 은평구 불광동 281-39 세종래미안 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 지하철 3호선 및 6호선 환승역인 "불광역" 동측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설(오피스텔) 및 다세대, 근린생활시설 등이 혼재하는 준 주거지역 내 제2종근린생활시설(사무소) 및 다세대주택으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 서측 인근에 지하철 환승역이 위치하며, 북측 인근의 불광로 와 서측인근의 통일로흫 운행하는 각종 노선버스 정류장이 소재하여 일반대중교통수단 이용 사정은 비교적 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브지붕) 9층건 중 제2층 202호, 제4층 제402호, 제5층 제502호로서 2012.02.23.사용승인 되었으며, 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었고. 방과 거실은 발코니 확장형으로 확장시공 되었음. 마감구조는 외벽: 하부는 인조대리석판재, 기타는 치장벽돌 노출쌓기 등. 내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

물건기호(1),(2),(3) 공히: 동일한 내부구조이며, 공부상 용도가 제2종근린생활시설(사무소) 로 물건기호(1)과 (3)은 폐문부재로 미확인이고, 물건기호(2)는 주거용(방2, 거실1, 주방/ 다용도1, 욕실/화장실1)로 이용되며, 물건기호(3)은 소유자가 사무소 및 주거용으로 이용 되고 있는 것으로 탐문됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

일필지 가장형의 평탄한 지반으로 세종래미안((제2종근린생활시설(사무소) 다세대주택) 건부 지로 이용됨.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약4M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(불광자구,자세한ㄴ사항은 별도 확인:도시계획과). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 교육청 에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역((토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트, 연립,다세대, 기간: 2025.08.26~2026.08.25)), 토지거래계약에관한허가구역((토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10. 20.~2026.12.31)).

공부와의 차이

공부 상용도가 제2종근린생활시설(사무소:2층~5층) 및 다세대주택(6층~9층)이나, 대부분 주거용도로 이용되고 있는 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:*.물건기호(1)은 2024.04.15.서울서무지방법원의 임차권등기명령(2024카임5366)에 의거 주택임차권설정됨(임차보증금:30,000,000원-에 차임금:550,000원-임. *.물건기호(2)는 월세로 임차중인 것으로 탐문되나, 상세한 임차내역은 미상임. *.물건기호(3)은 소유자가 이용중인 것으로 탐문됨. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52137 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 불광동 281-39 세종래미안 2층202호

건물명: 세종래미안

용도: 근린상가 (내부 이용 현황: 주거용)

감정가: 202,000,000원

토지면적: 12.48㎡ (약 3.78평)

건물면적: 35.44㎡ (약 10.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO (HFOW 유동화전문투자회사)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 불광동, 지하철 3호선 및 6호선 환승역인 불광역 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 준주거지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 불광역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 각종 노선버스 정류장이 소재하여 일반대중교통수단 이용이 양호합니다.

* 도로: 남서측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 6월 30일 접수된 우리은행 근저당 (을6)입니다.

* 소멸되는 권리: 본건에 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매, 주택임차권 등)는 말소기준권리보다 늦거나 동일하여 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리 및 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 하 (하민주)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2019년 2월 19일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2024년 4월 18일

* 대항력: 없음

* 주의: 상기 임차인은 전입신고일은 있으나 확정일자가 없고, 배당신고를 하였으며, 현재 정보상 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 이에 따라 임차 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. (단, 관련 법령에 따른 소액임차인 우선변제권 적용 가능성은 있으나, 현재 정보상 인수되는 보증금은 0원입니다.)

4. 상권분석

* 본건은 지하철 3, 6호선 환승역인 불광역 초역세권에 위치하여 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 주변에 업무시설, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 제2종근린생활시설 및 다세대주택으로 복합 사용이 가능하여, 사무실 용도 외에도 주거용 임대 수익 창출 등 다양한 활용이 가능합니다.

* 불광역 중심의 상업 및 업무 기능이 발달된 지역으로, 신규 개발 및 재개발로 인한 상권 변화 및 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 3, 6호선 불광역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 불광역 주변의 상업시설, 병원, 은행 등 다양한 편의시설을 이용하기 편리합니다.

* 주변 환경: 준주거지역으로 주거 및 상업 기능이 조화롭게 발달되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 낙찰 후 잔금 납부 시 외국인, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등 특정 용도 및 대상에 대한 허가 요건을 충족해야 할 수 있습니다. (본 물건의 실제 이용 용도 및 취득 주체에 따라 허가 대상 여부 확인 필요)

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 실제로는 대부분 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 추후 행정적인 제재나 과태료 부과 등의 소지가 있을 수 있으므로, 관련 지자체에 문의하여 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 은평구 지역에 혐오시설이 많이 들어섰다는 시민단체의 지적이 있었던 점을 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 불광동의 역세권에 위치한 건물 내 일부 호실로, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 인수할 권리가 없다는 점이 큰 장점이며, 상가 및 주택으로 겸용하여 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 불광역 초역세권 프리미엄: 지하철 3, 6호선 이용 편리 및 풍부한 유동인구.

* 안정적인 임대 수익 기대: 복합 용도 활용 및 탄탄한 배후 수요.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 거래 가능.

* 향후 개발 가능성: 주변 지역의 재개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 202,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 답사를 통한 물건 상태 및 수요 예측 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 시세 조사가 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 범위에서 입찰가가 형성되는 경우가 많으나, 이는 단순 참고용이며, 반드시 개별적인 심층 분석 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 현황 용도, 공실 위험, 향후 규제 가능성 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.