나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13054 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제12층 제1211호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 지하철 1호선 "영등포역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "영등포역" 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건내 제12층 제1211호로서, 외벽 : 외장페인트마감 및 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 5-6m 의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축 사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가 구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~ 2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제12층 제1211호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13054 (1)이며, 감정가는 232,000,000원입니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

건물 전용면적은 18.24㎡ (약 5.52평)이며, 토지 지분 면적은 4.27㎡ (약 1.29평)입니다.

건축물대장상 건물 전유부 면적은 17.63㎡ (약 5.33평)으로 확인됩니다.

건물은 철근콘크리트구조의 13층 건물 중 12층에 위치합니다.

사용승인일은 2021년 1월 26일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 지하철 1호선 영등포역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(접수일자: 2025-11-03)입니다.

등기부등본상 확인되는 채권 총액은 230,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (백 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-27

* 확정일자: 2022-04-22

* 배당신고일자: 2024-06-27

* 대항력: 없음

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 또한, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권 관련 사항 및 임차권, 강제경매 개시 결정 등기 등이 확인되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

물건이 소재한 영등포동1가는 영등포역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 밀집된 지역입니다.

다양한 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 배후 수요가 풍부한 편입니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 평스라브 지붕으로, 외벽은 외장 페인트 및 석재 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

오피스텔로 이용 중에 있으며, 건물 내부 및 주변의 편의시설 이용이 용이합니다.

북측으로 노폭 5-6m의 도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 통행에 무리가 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축 사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가 구역(외국인 등 대상, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 등에 해당됩니다. 이러한 법적 제한 사항은 향후 건축 행위나 토지 이용에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

매각 조건상 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있으므로, 임차인과의 원만한 협의가 중요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 준공)에 해당하는 오피스텔로, 영등포역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

주변 상권이 발달해 있어 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

다만, 토지 관련 각종 규제 사항과 임차인의 대항력 포기 조건 등은 투자 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 영등포역 초역세권의 우수한 입지

* 2021년 준공의 신축급 오피스텔

* 발달된 상업 및 업무 지구 내 위치

* 매수인이 임차 보증금 인수 부담 없음

1.8. 예상 입찰가

감정가: 232,000,000원

최근 매매 사례(2026년 2월): 235,000,000원 (전용면적 17.63㎡)

최근 매매 사례 가격을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다. 임차인의 보증금 미인수 조건과 신축 건물의 가치를 감안하여, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 233,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.