나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513735 [1] 인천광역시 계양구 효성동 404-43 송광아트빌 에이동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2025.11.12

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513735 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 효성동 404-43 송광아트빌 에이동 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 9백만원

* 토지면적: 25.96㎡ (약 7.85평)

* 건물면적: 55.02㎡ (약 16.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 건축년도: 2002년

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 계양구 효성동에 위치하며, 주변은 다수의 공동주택이 밀집한 주거 지역입니다.

* 교통: 지역 내 주요 도로와의 접근성이 양호하며, 인근으로 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 효성동 지역 내에는 생활 편의를 위한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 분포하고 있습니다.

* 교육시설: 효성초등학교, 효성중학교, 효성고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 녹지: 효성공원과 같은 지역 공원이 인근에 있어 주민들의 휴식 공간으로 활용되고 있습니다.

* 혐오시설: 본 물건지 주변에 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 06일자 서울보증보험의 강제경매 개시 결정 (을11)입니다.

* 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 강제경매, 근저당, 전세권 등은 소멸될 예정입니다. 등기부상 을구 13번 한국토지주택공사 주택임차권 또한 말소 예정으로 확인되었습니다.

* 인수되는 권리: 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다. 이는 SGI(한국토지주택공사)의 임차권등기가 말소 동의 확약서 제출 및 인수 보증금 0원으로 종결되기 때문입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서 * (SGI(한국토지주택공사))

* 보증금: 8천 5백만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-09-19

* 확정일자: 2017-09-04

* 배당신고일자: 2023-11-28

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 서 * (SGI(한국토지주택공사))

* 보증금: 9천 2백 9십 3만 8천 30원 (1차 보증금 증액분 7백 9십 3만 8천 30원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-09-19

* 확정일자: 2021-08-05

* 배당신고일자: 2023-11-28

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주의사항: 임차인의 현황 정보는 실제와 다를 수 있으므로, 현장 방문을 통한 실제 점유 여부 확인 및 관련 서류 검토가 필수적입니다. 비록 대항력은 없으나, 명확한 권리 관계 확인을 위해 추가적인 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 효성동 주거 지역에 위치하며, 주변 상권은 주로 아파트 단지 및 다세대 주택가를 중심으로 한 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

* 소규모 상점, 편의시설 등이 발달하여 지역 주민의 일상생활에 필요한 서비스를 제공하고 있습니다.

* 투기적 수요보다는 실수요자 중심의 안정적인 상권으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 다세대주택으로, 개인의 독립적인 생활 공간과 이웃과의 소통이 가능한 주거 형태입니다.

* 건물 상태: 2002년에 건축되어 현재 약 24년차 건물로, 내부 시설 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 주차: 건축물대장상 총 주차 대수는 7대(옥외기계식 7대)로, 세대당 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2002년 준공 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차권 등기: 대항력 없는 임차인으로 판단되나, 임차권 등기가 말소되는 과정에서 예상치 못한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (SGI의 말소 동의 확약서 제출은 긍정적 요소)

* 명도: 최종 명도 과정에서 법적 절차 또는 협상으로 인해 예상보다 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 높은 시세 형성 가능성이 있으며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 하지만 건물의 연식과 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 신중하게 고려해야 합니다. 종합적으로 볼 때, 시세 차익 또는 실거주 목적의 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 분석 결과, 본 물건의 감정가가 시장 시세보다 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 낙찰 가능성: 대항력 있는 임차인이 없고 인수 보증금이 0원이므로, 권리 분석상 명확한 낙찰이 가능합니다.

* 실거주 적합성: 주변 교육 시설, 공원, 편의시설 등이 잘 갖추어져 있어 실거주 목적에도 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 9백만원

* 최근 시세 분석:

* 인근 삼성하이츠맨션(2002년식, 51.48㎡)이 2025년 12월 1억 3천 4백만원에 거래되었습니다.

* 이를 기준으로 본 물건(55.02㎡, 2002년식)의 적정 시세를 산정하면 약 1억 4천 3백만원 수준으로 추정됩니다.

* 예상 입찰 범위: 감정가 대비 110%~120% 수준으로, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

* 권장 입찰가: 1억 2천만원 ~ 1억 3천만원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.