나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513464 [1] 인천광역시 서구 연희동 711-15 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "연희동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택 및 근린생활시설 등이 주를 이루는 정비된주택지대로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천2호선(서구청역, 아시아드경기장역) 등이 소재하여 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2001.07.11) 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513464 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 상록수제일차유동화전문

감정가: 117,000,000원

3. 부동산 기본 정보

소재지: 인천광역시 서구 연희동 711-15 4층403호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

4. 토지 정보

토지면적: 28.62㎡ (약 8.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 지목: (확인 필요, 일반적으로 주거지역 다세대주택의 경우 대지권)

5. 건물 정보

건물면적: 48.81㎡ (약 14.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

사용승인일: 2001년 7월 11일

6. 입지조건

7. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "연희동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 동유형의 다세대주택 및 근린생활시설 등이 주를 이루는 정비된 주택지대로서, 전반적인 입지여건은 보통 수준입니다.

8. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 인천2호선 서구청역 및 아시아드경기장역 등이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

9. 권리분석

10. 등기부현황

말소기준권리: 2025년 10월 29일 접수된 상록수제일차유동화전문(권리금액 4,011,541원)의 강제경매개시결정 등기입니다.

등기부채권 총액: 0원 (제공된 정보 기준)

11. 임차인 현황 및 권리관계

임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 69,900,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2025년 5월 16일

확정일자: 2025년 5월 16일

배당신고일자: 2025년 12월 19일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 배당 종결 및 임차인 명도 관련 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

12. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 없음 (제공된 정보 기준)

13. 상권분석

14. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 연희동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2001년식, 57.54㎡, 2026년 1월 거래가 150,000,000원

* 1995년식, 52.39㎡, 2026년 1월 거래가 131,000,000원

본건(48.81㎡, 2001년식)의 감정가 117,000,000원은 최근 거래 사례와 비교 시, 시세 대비 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

유사 면적 및 건축 연도의 거래 사례를 고려할 때, 본건의 실거래가는 약 125,000,000원에서 135,000,000원 수준으로 추정됩니다.

15. 생활정보

16. 주변 편의시설

* 연희동행정복지센터 인근에 위치하여 행정서비스 이용이 편리합니다.

* 근린생활시설이 주를 이루는 지역으로 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* (추가 조사 필요: 인근 대형마트, 병원, 공원 등)

17. 주변 교육시설

* (추가 조사 필요: 인근 초등학교, 중학교, 고등학교 등)

18. 잠재적 리스크

19. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 허가를 요합니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 매수자는 거래 시 허가 절차를 확인해야 합니다.

20. 대항력있는임차인

임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 보증금이 인수되지 않는 것으로 분석됩니다. 그럼에도 불구하고, 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

21. 유동화물건

유동화 물건의 경우, 채권 양수도 과정에서 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 상세히 검토해야 합니다.

22. 기타 위험요소 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설 등 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 확인되지 않았습니다.

23. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 117,000,000원입니다. 건축된 지 20년 이상 되었으나, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 토지거래허가구역이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 임차인의 보증금은 인수되지 않는 것으로 파악되나, 명도 관련 절차 진행에 대한 주의가 필요합니다.

24. 투자 포인트

* 주변 실거래가 대비 낮은 감정가: 시장 가치 대비 저평가된 물건일 가능성

* 도심 지역 접근성: 인천2호선 역세권 인근으로 교통 편의성 확보

* 정비된 주택지대: 안정적인 주거 환경

25. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 117,000,000원, 추정 시세 125,000,000원~135,000,000원을 고려하여 산정합니다.

대항력 있는 임차인 존재 및 토지거래허가구역이라는 리스크를 감안할 때, 공격적인 입찰보다는 신중한 접근이 요구됩니다.

인수 보증금이 없더라도 명도 리스크를 고려하여, 낙찰 후 예상 명도 비용 및 법적 절차에 소요될 시간 등을 감안해야 합니다.

현 시세 및 권리 분석 결과를 종합하여, 입찰 희망가는 감정가의 105% ~ 115% 수준인 122,850,000원 ~ 134,550,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

특히, 임차인과의 협의 가능성 및 명도 절차의 원활성 여부에 따라 최종 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.