나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513737 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1218-29 미래슈타인빌 1동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 "인천관교여중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호로서, (사용승인일 : 2002.10.07) 외벽: 미장스톤 등 마감. 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513737 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1218-29 미래슈타인빌 1동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 69,700,000원

토지면적: 42.25㎡ (약 12.78평)

건물면적: 49.17㎡ (약 14.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

사용승인일: 2002년 10월 7일

특이사항: SGI 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 "인천관교여중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건의 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: (2024.02.05) 중소기업은행 가압류 (갑15)

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 을구 6번 한국토지주택공사 주택임차권(111,000,000원)은 말소 기준 권리보다 후순위이며, 물건명세서상 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 또한, 갑15, 갑16, 갑17의 가압류 및 강제경매 등기들도 말소 예정입니다.

* 인수되는 권리: 상기 외 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 을구 6번 주택임차권 등기 관련하여 최종 소멸 여부는 입찰 전 법원에 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (입주자: 신다영)

* 보증금: 111,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-05

* 확정일자: 2022-08-01

* 배당신고일자: 2024-02-05

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (본건 경매 절차에서 채권자가 배당을 받거나, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 주식회사디앤에이치, 김정수, 이은직 순으로 소유권이 이전되었으며, 현재 소유자는 이은직으로 보입니다.

* 부담 등기: 다수의 가압류 및 강제경매 개시 결정 등기가 설정되었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 주택임차권: 을구 6번 한국토지주택공사 명의의 주택임차권 등기(111,000,000원)가 존재합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건은 주거지역에 위치하고 있으나, 인근에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 지역 특성: 아파트, 공동주택 및 상가 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 복합 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 인천관교여중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 주거용 건물로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 등기 관련 확인: 을구 6번 주택임차권 등기(한국토지주택공사)가 존재하며, 물건명세서상 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸 예정이나, 최종적으로 매각으로 소멸되는지 여부는 입찰 전 법원에 재확인하는 것이 안전합니다.

* 1층 위치: 1층이라는 점은 층간 소음 등으로부터 자유롭다는 장점이 있으나, 조망이나 사생활 침해 가능성 등 상대적인 단점이 있을 수 있습니다.

* 건축 연도: 2002년식으로 비교적 연식이 있는 건물입니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 제한) 등 일부 제한 사항이 있으나, 일반 실수요자에게는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 인천관교여중학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 권리 관계는 대부분 말소 예정으로 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 감정가는 6,970만원이나, 최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례를 고려할 때 시장 가격은 더 높게 형성되어 있는 것으로 보입니다. (약 8,200만원 ~ 12,200만원 범위)

* 1층이라는 점과 건축 연식이 20년 이상 되었다는 점을 감안하더라도, 현재 감정가 대비 시장가치 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가된 감정가: 감정가 6,970만원 대비 최근 실거래가(8,200만원 이상)가 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능.

* 안정적인 입지: 주거 선호 지역에 위치하며, 학교 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 깔끔한 권리관계: 명도 후 바로 활용 가능하며, 인수할 권리가 없을 것으로 예상됩니다.

* 토지 지분: 42.25㎡의 토지 지분은 향후 재개발 등 개발 시 유리하게 작용할 수 있는 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가: 78,000,000원

* 산정 근거: 본건의 감정가는 6,970만원으로, 유사 면적의 최근 매매 사례(최저 8,200만원)보다 낮게 책정되어 있습니다. 1층이라는 점과 건축 연식(2002년식)을 고려하여, 감정가 대비 약 11.9% 상승하고 최저 실거래가보다는 낮게 78,000,000원을 예상 입찰가로 산정하였습니다. 이는 본건의 잠재적 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.