나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513611 [1] 인천광역시 계양구 계산동 857-3 팬더아파트 가동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '해서초등학교' 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 아파트,다세대 및 단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장및 지하철역( "경인교대입구역")이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브위 기와지붕 6층 건물(사용승인:1987.10.13)내 제가동 제6층 제605호로서, 외벽:몰탈위 페인트 마감. 내벽:내부인테리어 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

아파트(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트부지 북동측으로 노폭 약4미터 내외의 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<계산동 857-3,857-17> 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 자연경관지구 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과(032-450-5824)문의)<인천광역시문화재보호조례> 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <계산동 857-72> 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과(032-450-5824)문의)<인천광역시문화재보호조례> 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <계산동 985-4> 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과(032-450-5824)문의)<인천광역시문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

공부상 팬더아파트 "제가동"으로 표기되어 있으나, 현장실사 결과 "A동"으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

건물 외벽에는 'A'동으로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513611 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 857-3 팬더아파트 가동 6층605호

용도: 아파트

감정가: 97,000,000원

토지면적: 28.10㎡ (약 8.50평)

건물면적: 38.70㎡ (약 11.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

사용승인일: 1987년 10월 13일 (노후도 약 39년)

층수: 6층 중 6층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '해서초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '경인교대입구역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25) 등으로 지정되어 있어, 향후 건축, 개발, 이용에 있어 다양한 법적 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김 (전입일자: 2021-09-29)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

참고사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 그러나 대항력은 유효하므로, 임대차 관계에 대한 세부적인 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2025년 11월 5일 유근모 신청의 강제경매 개시결정 등기입니다.

* 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

3.3. 특이사항

건물 외벽에는 'A'동으로 표기되어 있으나, 공부상으로는 '제가동'으로 표기되어 있어 일치하지 않는 부분이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건과 동일 면적(38.70㎡)의 팬더아파트 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 11월 (3층): 125,000,000원

* 2025년 12월 (4층): 95,000,000원

* 2026년 4월 (4층): 80,000,000원

감정가는 97,000,000원입니다. 2026년 4월의 80,000,000원 거래는 다른 사례들에 비해 현저히 낮은 가격으로, 특별한 사유가 있었을 것으로 추정됩니다. 전반적으로 95,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 시세가 형성되고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 해서초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

* 교통시설: 인천 지하철 1호선 '경인교대입구역' 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 교통 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설, 마트, 편의점 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 인근 지역(귤현동, 동양동)에 광역 소각장 설치 계획이 논의된 바 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 영향은 미미할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 아파트명: 팬더아파트

* 사용승인일: 1987년 10월 13일 (약 39년차)

* 총 세대수: 126세대

* 주차 시설: 총 48대 (세대당 약 0.38대)로, 주차 공간이 다소 부족한 편입니다.

5.2. 면적 정보

* 전용면적: 38.70㎡ (약 11.71평)

* 건물 연면적(가동): 3,209.4㎡

* 토지 지분 면적: 28.10㎡ (약 8.50평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인(김 )이 존재합니다. 비록 보증금은 0원이지만, 임대차 관계에 대한 면밀한 확인 없이 섣부른 판단은 지양해야 합니다.

6.2. 건물 노후화

1987년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 수리에 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주차 공간 부족

세대당 주차 대수가 부족하여 거주자 간 주차 관련 민원이 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 토지이용 제한

자연녹지지역, 역사문화환경보존지역 등 복합적인 토지이용계획 및 규제가 적용되어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 건축물 표기 불일치

건물 외벽의 'A'동 표기와 공부상 '제가동' 표기가 달라 혼란의 여지가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 계양구 계산동에 위치한 팬더아파트 6층 물건으로, 경인교대입구역 역세권에 위치하며 해서초등학교 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 1987년 준공으로 인한 건물 노후도, 부족한 주차 공간, 복합적인 토지 이용 규제 등은 고려해야 할 단점입니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이라 인수 부담은 없다는 점은 긍정적입니다. 최근 실거래가에서 가격 변동성이 관찰되나, 감정가(97,000,000원)와 최근 시세(95,000,000원 ~ 125,000,000원)를 종합적으로 고려할 때 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경인교대입구역 도보 이용 가능 거리로 교통 편의성 우수.

* 주거 환경: 초등학교, 마트, 편의시설 등 근린 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

* 시세 대비 합리적 취득 가능성: 감정가 및 최근 실거래가를 바탕으로 적정 입찰가 산정 시 시세차익 기대.

* 임차인 관련 부담 적음: 대항력 있는 임차인이 보증금 0원이라 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

감정가: 97,000,000원

최근 매매가 범위: 80,000,000원 ~ 125,000,000원

분석: 본건은 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 신고되어 있어 인수 부담은 없습니다. 다만, 건물 노후도, 주차 문제, 복합적인 토지 이용 규제 등의 단점을 고려해야 합니다. 최근 실거래가 중 8,000만원 사례는 특이 거래로 간주하고, 9,500만원과 12,500만원 사례를 참고했을 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원 (시장 상황 및 개별적인 판단에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.