나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513709 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1095 청송빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '남동구청역' 남동측 인근에 위치한 청송빌라 제3층 제301호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장 및 '남동구청역'이 소재하여 대중교통 상황은 무난시됨.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 3층 301호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 1995.03.16) 외 벽 : 타일마감 등 창 호 : 새시창임.

이용상태

'다세대주택'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측 약 6 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남 동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단 독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관계 는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보:

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513709 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1095 청송빌라 3층 301호 (도로명: 인천광역시 남동구 장승로 67-11)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 건물 사용승인일: 1995년 03월 16일

* 감정평가액: 91,000,000원

* 토지면적: 24.80㎡ (약 7.50평)

* 건물면적: 45.72㎡ (약 13.83평)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, '남동구청역'에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 '남동구청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대상 토지는 사다리형의 토지로, 주거용 건물 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 북서측 및 북동측으로 약 6미터 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 2025년 11월 06일 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정(을구 10번, 권리금액 19,272,128원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024년 08월 19일

* 확정일자: 2020년 04월 10일

* 배당신고일자: 2024년 08월 19일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 대상 권리: 본 경매 물건은 매각으로 인해 을구 13번 주택임차권(한국토지주택공사)이 소멸될 예정입니다. 서울보증보험 주식회사가 해당 임차권의 말소 동의 확약서를 제출하였기에, 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

본건 물건은 인천 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 연식의 빌라와 비교 시 시세 형성의 폭이 존재합니다. 2026년 3월에 거래된 '대명빌라(841-27)' (1991년 건축, 35.91㎡)는 3,000만원에, '성덕빌라(A동)' (1991년 건축, 36.51㎡)는 9,300만원에 거래되었습니다. 반면, 2016년 건축된 '이안애' (2016년 건축, 45.75㎡)는 1억 6,300만원에 거래되어 신축 건물과의 시세 차이를 보였습니다.

본건(1995년 건축, 45.72㎡)의 감정가는 9,100만원으로, 유사 연식의 '성덕빌라' 거래가액을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 최신 연식의 '이안애' 거래가액은 지역 내 신축 또는 리모델링된 빌라의 잠재적 가치를 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건 주변으로는 남동구청역과 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 인근 지역에 대한 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 건물 특징: 본건은 1995년에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 4층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다. 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건축물 개요:

* 건물명: 청송빌라

* 주소: 인천광역시 남동구 만수동 1095 (도로명: 인천광역시 남동구 장승로 67-11)

* 총 층수: 4층

* 주 구조: 철근콘크리트구조

* 주 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 사용승인일: 1995년 03월 16일

* 총 대지면적: 215.8㎡

* 총 건물 연면적: 438.36㎡

* 본건 전용면적: 45.72㎡

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 본건과 관련하여 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 서울보증보험 주식회사가 채권자로서 경매 절차 또는 담보권 행사에 있어 특정 조건 변경이 있었음을 시사합니다. 다만, 등기부등본 상 임차권 말소 동의 확약서 제출 등 적극적인 권리 소멸 절차 진행으로 보아 낙찰자에게 직접적인 권리 인수 부담으로 작용할 가능성은 낮아 보입니다.

* 건물 노후화: 1995년에 건축된 건물로, 시간이 지남에 따라 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 구매자의 경우, 지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25.) 동안 토지거래허가를 받아야 하는 제한이 있으나, 해당 기간이 곧 만료될 예정입니다.

1.6. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경513709(1) 물건은 인천 남동구의 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖춘 다세대주택입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담스러운 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다. 특히, 임차인(한국토지주택공사)에게 대항력이 없으며, 관련 임차권이 매각으로 소멸될 예정이어서 절차 진행이 용이할 것으로 보입니다. SGI 관련 특이사항은 있으나, 이는 채권자 측의 내부적인 절차로 판단되며, 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 인수 부담이 없는 순수 낙찰 가능 물건입니다.

* 우수한 입지: 지하철역 및 도로망 접근성이 뛰어나며, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 잠재적 가치: 주변 시세 및 건축 연식 대비 합리적인 감정가로, 향후 리모델링 또는 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 9,100만원 대비 유사 연식의 소형 다세대주택(성덕빌라, 36.51㎡)이 9,300만원에 거래된 점과, 본건의 면적(45.72㎡) 및 입지 조건을 고려할 때, 현 시세 및 경매 시장 상황을 감안하여 적정 입찰가는 감정가 이상으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.