나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1779 [1] 인천광역시 부평구 부평동 375-73 예은빌라 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, "부평고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 2층 203호로서, 외 벽 : 외장타일 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측 및 북측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (The큰빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건 번호: 인천지방법원 2025타경1779 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 왕OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 375-73 예은빌라 2층 203호

용도: 다세대주택

토지 면적: 25.40㎡ (약 7.69평)

건물 면적: 38.38㎡ (약 11.61평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 123,000,000원

매각 조건: 감정가 이상 입찰

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물은 4층 건물 중 2층에 위치하며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조입니다.

외벽은 외장타일 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

건물은 1994년 11월 12일 사용승인되었습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

부평역 등 주요 교통망 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 주변에 부평고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 부평역 지하상가, 대형마트, 먹자골목 등 다양한 상업 및 편의 시설이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 인천 1호선, 경인선(1호선)을 이용할 수 있으며, GTX-B 노선 및 복합환승센터 건립이 예정되어 있어 교통 인프라가 더욱 확충될 전망입니다.

* 캠프마켓 부지가 시민을 위한 거점 공원, 인천 식물원, 제2의료원 등으로 조성될 예정으로 지역 발전 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 건은 인천지방법원의 강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2025년 11월 6일 접수된 왕해영의 강제경매(갑5)입니다.

등기부등본상 소유권 이전 이력이 확인되며, 채권 총액은 0원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 왕해영

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 24일

* 확정일자: 2021년 9월 24일

* 배당신고일자: 2025년 11월 6일

* 대항력: 있음

위 임차인은 전입일자 및 확정일자를 갖추고 있어 대항력이 있습니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 경우도 있어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

본 물건 명세서 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부에는 해당 내용이 없습니다.

일반적으로 경매 절차에서는 말소기준권리보다 선순위 권리(예: 선순위 전세권, 근저당 등)가 존재할 경우 해당 권리가 인수될 수 있습니다. 본 건의 경우, 왕해영 씨의 대항력 있는 임차권은 말소기준권리인 강제경매보다 앞선 전입일자를 가지고 있습니다. 하지만 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 통상적으로는 매각으로 인해 임차인의 보증금 전부 또는 일부가 소멸될 것으로 예상되나, 입찰 시 최종적으로 인수되는 보증금이 있는지 여부는 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

최근 2026년 7월 23일, 인근 부평동 250-5번지 신한빌라는 56.08㎡ 면적에 123,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건과 유사한 건축 연도(2002년)를 가진 다세대주택으로, 비교 가치가 높습니다.

비교적 작은 면적인 38.94㎡ 규모의 우진그린빌(2001년 건축)은 2026년 7월 2일에 70,000,000원에 거래되었습니다.

더 큰 면적인 49.26㎡ 규모의 해피팰리스(2015년 건축)는 2026년 7월 1일에 284,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 면적별 시세 비교

본건의 면적(38.38㎡, 약 11.61평)과 감정가(123,000,000원)를 고려할 때, 단위 면적당 가격은 약 3,200,000원/㎡ 입니다.

비교 사례인 신한빌라(56.08㎡, 123,000,000원)의 단위 면적당 가격은 약 2,190,000원/㎡ 입니다.

이는 본건의 감정가가 비교 사례 대비 단위 면적당 가격이 높게 책정되었음을 시사합니다. 다만, 신한빌라는 2002년식으로 본건(1994년식)보다 신축이며 면적이 더 넓음에도 불구하고 동일한 거래 금액을 기록하여, 본건의 감정가가 적정 수준인지 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

우진그린빌(38.94㎡)의 실거래가(70,000,000원)는 본건의 감정가보다 현저히 낮아, 지역 내에서도 면적, 연식, 상태에 따라 시세 차이가 존재함을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경이 다양합니다.

건물은 4층 중 2층에 위치하며, 철근콘크리트조로 건축되었습니다.

내벽은 도배 및 타일 마감, 외벽은 타일 마감으로 되어 있으며, 샷시 창호를 사용하고 있습니다.

위생, 상하수도, 가스, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

인근 주민 리뷰에 따르면, 건물 자체가 골목에 위치하여 여성들이 살기에는 다소 위험할 수 있다는 의견도 있으나, 대체로 주민들이 깨끗하게 관리하여 쾌적하다는 평도 있습니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

* 교육 시설: 부평고등학교가 인근에 있어 통학이 용이합니다.

* 교통 시설: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 부평역 등 주요 교통 허브 접근성이 좋습니다.

* 생활 편의 시설: 대형마트, 지하상가, 상점, 음식점 등 다양한 편의 시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 의료 시설: 대형 병원 접근성이 좋다는 의견이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 관련 위험

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 왕해영 씨의 존재입니다.

임차인은 115,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 전입일자 및 확정일자를 통해 대항력을 확보한 상태입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 표시는 통상적으로 매각으로 임차인의 보증금이 소멸됨을 의미하나, 낙찰가율에 따라 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다.

따라서, 입찰 전 임차인과의 관계, 실제 거주 여부, 보증금 반환 가능성 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

6.2. 법규 및 제한 사항

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

또한, 2026년 8월 25일까지 '토지거래 계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있었으나, 현재 시점(2026년 8월)을 기점으로 효력이 만료될 예정입니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

현재까지 조사된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설이 존재한다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 교통, 상업, 교육 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 소재하고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금액이 감정가 및 최근 실거래가와 상당한 차이를 보이는 점은 주요한 리스크 요인입니다.

감정가가 비교적 최근 실거래가(신한빌라, 2002년식, 56.08㎡)와 동일하게 책정되었으나, 본건은 이보다 더 오래되고 면적이 작다는 점에서 감정가 대비 시세가 높게 형성되었다고 볼 수 있습니다.

그럼에도 불구하고, 부평 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충 계획 등은 향후 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천의 핵심 상권인 부평동에 위치하여 탁월한 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* GTX-B 노선 개통 및 복합환승센터 건립 예정 등 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 주변의 다양한 편의 시설 및 교육 시설은 실거주 만족도를 높일 수 있습니다.

* 향후 지역 재개발 및 도시 재생 사업을 통한 가치 상승 기대가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 115,000,000원을 고려하고, 주변 실거래가 및 감정가를 종합적으로 분석하여 산정했습니다.

다만, 임차인 관련 법적 문제 및 인수되는 권리 여부에 따라 낙찰가의 변동성이 클 수 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

권리 분석 결과 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 감안하되, 최악의 경우를 대비한 보증금 인수 가능성을 고려하여, 본 물건의 적정 입찰가 범위는 115,000,000원 ~ 125,000,000원으로 예상합니다.

가장 보수적인 접근으로는 임차인의 보증금 수준인 115,000,000원에서 시작하여, 권리 분석에 대한 확신이 설 경우 감정가 또는 그 이상까지 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.