나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64502 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1479 탄현마을아파트 605동 16층1607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "황룡초등학교" 남측 인근에 위치하는 탄현 마을아파트 제605동 제16층 제1607호로서 주위는 대규모 아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교, 생활편의시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 지하1층/지상17층 건물 내 제16층 제1607호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨. 건물개황도 참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2024-04-19), 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축 사육제한구역(2024-11-12)(전부제한지역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및 주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(상탄 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(연세유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2024-06-11)(일산동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 상대보호구역(2024-06-11)(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024- 06-11)(탄현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(홀트학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(일산동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역(2024-06-11)(탄현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06- 11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대 주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2023.7.24일자로 주택임차권(임차보증금 270,000,000원,범위 건물 전부, 임대차계약일자 2021.6.1,주민등록일자 2021.7.20, 점유개시일자 2021.7.20) 표시 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64502 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1479 탄현마을아파트 605동 16층1607호

용도: 아파트

감정가: 285,000,000원

면적:

토지: 37.45㎡ (약 11.33평)

건물 (전용면적): 68.04㎡ (약 20.58평)

건물 (분양면적 추정): 84.36㎡ (약 25.52평) [cite: JSON 1, 2]

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (등기부 갑14)

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "황룡초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 생활편의시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 진출입이 용이하며, 버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

주변 시설: 황룡초등학교가 인근에 있으며, 상탄초등학교, 일산동중학교 등 다수의 교육 시설이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2022.04.01)입니다.

낙찰 시 소멸되지 않는 권리:

임차인 정보연: 보증금 270,000,000원, 전입일자 2021.07.20, 확정일자 2021.06.22. 이 임차인은 대항력이 있으며, 임대차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

기타 권리:

이지현 임차인: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-22. 현재로서는 대항력이 없는 것으로 파악되나, 전입일자가 미래 시점인 점은 특이사항으로 주의가 필요합니다.

압류, 가압류, 근저당 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 427,544,040원.

1.3. 상권분석

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

대규모 아파트 단지가 밀집한 지역 특성상 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

향후 지역 개발 계획 등은 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 탄현마을6단지현대한신

준공연도: 1994년 10월 (30년 이상 경과)

단지 규모: 총 8개 동, 968세대

주요 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

난방방식: 도시가스 개별난방 (추정, 일반 아파트 설비 기준)

주차: 총 610대 주차 가능. (다만, 제공된 JSON 정보에 따라 총 주차대수 산정에 차이가 있을 수 있습니다.)

학군: 황룡초등학교, 상탄초등학교, 일산동중학교 등 도보 통학 가능한 거리에 다수의 교육 시설이 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 정보연의 보증금 270,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

아파트 노후도: 1994년 준공되어 30년 이상 경과한 아파트로, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

건축물 현황: 철근콘크리트 벽식구조, 철근콘크리트 평슬래브 지붕의 지하 1층/지상 17층 건물 내 16층에 위치합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 탄현동 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 환경은 양호합니다.

그러나, 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 정보연의 보증금 270,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다.

이 점을 고려하지 않고 입찰할 경우, 예상치 못한 큰 금액의 추가 비용이 발생하여 투자 손실로 이어질 수 있습니다.

따라서, 철저한 권리 분석 및 임차인과의 협상 가능성, 그리고 해당 보증금 인수 후에도 수익성이 확보되는지 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

탄현동 지역의 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다.

지하철 경의중앙선 탄현역과의 거리 등 대중교통 접근성 개선 여부 확인 시 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다. (추가적인 주변 시세 및 교통 분석 필요)

임차인 보증금 인수 리스크를 충분히 반영하여 시세보다 저렴하게 취득할 경우, 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 285,000,000원입니다.

최근 거래 사례를 보면, 유사 면적(84.36㎡)의 16층 매물이 2026년 6월 3일에 292,500,000원에 거래되었습니다.

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인 정보연의 보증금 270,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

이러한 인수 보증금 부담을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

안정적인 투자 수익을 확보하기 위해서는 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 시세보다 현저히 낮아야 합니다.

예를 들어, 총 매수 비용을 260,000,000원 (최근 시세 대비 약 10% 할인)으로 설정할 경우, 희망 입찰가는 약 260,000,000원 - 270,000,000원 = -10,000,000원이 되어 현실적으로 입찰이 어렵습니다.

이는 본 건의 감정가 또는 시세에서 임차인 보증금을 제외한 금액이 매우 낮거나 마이너스(-)라는 것을 의미합니다.

따라서, 잠재적 인수 보증금 270,000,000원과 감정가 285,000,000원을 고려했을 때, 물건의 실질적인 가치 평가 후 매우 보수적인 금액으로 입찰해야 합니다.

현실적인 입찰 가능 금액은 20,000,000원 ~ 50,000,000원 범위로 판단되나, 이는 매우 높은 위험을 감수해야 하는 수준이며, 낙찰 후에도 임차인 보증금 전액을 인수하거나 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는, 임차인과의 협상을 통한 보증금 일부 회수 가능성, 배당 순위, 향후 경매 진행 상황 등을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.