나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64596 [1] 경기도 고양시 덕양구 행신동 796 소만마을아파트 103동 10층1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재 "행신고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "강매역"이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평스라브지붕, 제103동 제10층 제1006호로서, (사용승인일 : 1995.12.19.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 건부지(아파트)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 이 도로를 통하여 인근 공도와의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행신지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(행남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(행신고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경64596 (1) 고양지원 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64596 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 행신동 796 소만마을아파트 103동 10층1006호

* 용도: 아파트

* 감정가: 288,000,000 원

* 토지 면적: 25.43㎡ (약 7.69평)

* 토지 지분: 25.428㎡ (약 7.69평)

* 건물 면적: 45.48㎡ (약 13.76평)

* 건물 지분: 45.48㎡ (약 13.76평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 특수 물건 정보: 유동화 물건

1.2. 입지 조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 경기도 고양시 덕양구 행신동에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다. "행신고등학교" 북동측 인근에 자리하고 있어 주거 환경으로 무난한 편입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 경의중앙선 "강매역"이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.3. 권리 분석

* 등기부상 말소기준권리: 2021년 3월 11일에 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권 (을26)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

* 권리 분석 요약: 본 건 등기부등본상 을26 근저당권을 포함한 모든 후순위 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 채권 총액: 322,795,278 원

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 별도로 명시된 임차인은 없으나, 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.

1.4. 상권 분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 아파트 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

1.5. 생활 정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 소만마을1단지

* 주소: 경기도 고양시 덕양구 행신동 796

* 사용승인일: 1995년 12월 19일

* 전용면적: 45.48㎡ (약 13.76평)

* 세대수: 835세대

* 총 동수: 7개동 (건축물대장 총괄표제부 기준으로는 10개동)

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 476대 (지상 184대, 지하 292대)

* 주변 시설:

* "행신고등학교" 및 "행남초등학교"와 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* "강매역" (경의중앙선) 이용이 가능하며, 주변으로 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1995년 사용 승인된 아파트로, 건축된 지 약 31년이 경과하여 건물 노후도가 있습니다. 향후 재건축 또는 리모델링 시점을 고려해야 할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태:

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행신지구)

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m) 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (행남초등학교, 행신고등학교)

* 비행안전제2구역(지원), 비행안전제5구역(지원)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상)

이러한 제한 사항들은 향후 건축 행위나 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 덕양구 행신동에 위치한 아파트 물건으로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 최근 매매 시세가 감정가 대비 낮은 수준을 형성하고 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 건축 연식이 30년 이상 경과된 점은 고려해야 할 부분입니다. 유동화 물건으로 채권 및 권리 관계가 복잡할 수 있으나, 등기부상 명확하게 소멸되는 권리만 확인되어 특별한 위험은 없을 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 경의중앙선 강매역 인접 및 우수한 대중교통망

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 예상

* 교육 환경 우수 (초, 중, 고 인접)

1.9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월 및 7월 실거래가는 250,000,000원에서 261,000,000원 사이입니다. 본 건의 감정가는 288,000,000원이지만, 최근 시세와 법원 경매 절차의 특성을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 최근 거래가 평균선(약 256,666,667원)을 기준으로 하되, 경쟁 상황에 따라 240,000,000원 ~ 265,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.