나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5097 [1] 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 342-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 소재 "화지삼거리" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 자연취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경는 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통 시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 토지임야이며, 지상 일부에 단풍나무 등이 식재되어 있음. 기호 2 : 사다리형의 토지로서 현황 '구거' 등임. 기호 3 : 사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 농경지(답)임. 기호 4 : 부정형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 농경지(전)임. 기호 5 : 삼각형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 농경지(전)이나 휴경지 상태임. 기호 6 : 사다리형의 토지로서 현황 '구거' 등임. 기호 7 : 사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 농경지(답)이며 일부는 경사지의 법면임.

인접 도로상태

기호 1~7 : 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-18), 가축사육제한구역(2021-01-00) (전부제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지역:25Km)(2024-02-29), 준보전 산지. 기호 2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-18), 가축사육제한구역(2021-01-00)(전부 제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지역:25Km)(2024-02-29), 준보전산지, 소하 천구역(2018-11-26)(오검천_소하천구역), 소하천예정지(2018-11-26)(오검천_예정지 구역). 기호 4 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-18), 가축사육제한구역(2021-01-00) (전부제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지역:25Km)(2024-02-29), 영농여건 불리농지. 기호 5,7 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-18), 가축사육제한구역(2021-01-00) (전부제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지역:25Km)(2024-02-29). 기호 6 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-18), 가축사육제한구역(2021-01-00)(전부 제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지역:25Km)(2024-02-29), 소하천구역(2018 -11-26)(오검천_소하천구역), 소하천예정지(2018-11-26)(오검천_예정지구역).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호 2 : 공부상 지목은 '임야'이나 현황 "구거"임. 기호 3 : 공부상 지목은 '임야'이나 현황 "답"임. 기호 6 : 공부상 지목은 '전'이나 현황 "구거"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5097 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 342-2

용도: 임야

토지면적: 1061.00㎡ (약 320.95평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

감정가: 24,819,600원

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 소재 "화지삼거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 자연취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통하여 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑1: 소유권이전 (최옥기, 2007-07-06)

* 을1: 근저당권 (동송농업협동조합, 2019-10-31, 74,100,000원) - 말소기준권리

* 갑2: 가압류 (경기신용보증재단, 2025-10-31, 30,000,000원)

* 갑3: 임의경매 (동송농업협동조합, 2025-11-03, 61,332,108원)

등기부 채권 총액은 104,100,000원입니다. 말소기준권리(을1)보다 늦게 등기된 권리(갑2, 갑3)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인은 확인되지 않았으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권개요: 해당 사항 없음.

(제공된 정보에 따라, 지상권 외 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.)

4. 물건 현황

4.1. 토지 이용 상태

총 7필지로 구성되어 있으며, 각 필지의 현황은 다음과 같습니다.

* 기호 1: 사다리형 임야, 단풍나무 등 식재됨.

* 기호 2: 사다리형, 공부상 임야이나 현황 '구거'임.

* 기호 3: 사다리형, 공부상 임야이나 현황 '답'임.

* 기호 4: 부정형, 농경지(전)임.

* 기호 5: 삼각형, 농경지(전)이나 휴경지 상태임.

* 기호 6: 사다리형, 공부상 전(밭)이나 현황 '구거'임.

* 기호 7: 사다리형, 농경지(답)이며 일부는 경사지의 법면임.

4.2. 토지 이용계획 및 제한상태

* 기호 1, 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (전부제한구역), 제한보호구역 (25Km), 준보전산지.

* 기호 2, 6: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (전부제한구역), 제한보호구역 (25Km), 소하천구역 (오검천), 소하천예정지.

* 기호 4: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (전부제한구역), 제한보호구역 (25Km), 영농여건 불리농지.

* 기호 5, 7: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (전부제한구역), 제한보호구역 (25Km).

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 지역 개발 계획

철원군은 2026년 군정 비전으로 '지속 가능한 미래, 함께 여는 철원'을 제시하며 인구 정책 강화, 관광 활성화, 농업 경쟁력 제고 등에 집중하고 있습니다. 또한, 2028년 도시재생 전략계획을 통해 지역의 역사·문화적 잠재력을 살리고 안전하고 쾌적한 생활환경 재생, 지역 간 연계 및 공동체 활성화를 목표로 하고 있습니다. 2040년 철원 군기본계획 수립 또한 진행 중입니다. 철원읍 화지리 또한 2018년 도시재생 뉴딜 소규모 재생사업에 선정된 바 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

본건 인근에는 자연취락, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 비교적 조용한 환경을 이룹니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 주변 지역은 녹지 공간이 많으나, 자세한 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통한 출입이 가능합니다.

* 지목과 현황의 차이: 일부 토지의 공부상 지목(임야, 전)과 실제 현황(구거, 답)이 다릅니다.

* 개발 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역) 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한이 존재합니다.

* 접근성: 차량 출입은 가능하나, 맹지인 점은 잠재적 제약 요소가 될 수 있습니다.

* 2025년 미래 날짜의 등기: 갑2(가압류) 및 갑3(임의경매)의 등기 접수일자가 2025년으로 기재되어 있으나, 이는 제공된 정보에 따른 것으로 실제 경매 진행과는 별개의 사안일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 철원군 철원읍 화지리의 임야로, 감정가는 24,819,600원입니다. 토지 자체는 여러 필지로 구성되어 있으며, 일부 필지는 지목과 현황이 상이하고 맹지인 점이 특징입니다. 주변은 농경지와 임야 등이 혼재된 지역으로, 차량 접근성은 보통입니다. 철원군은 지역 활성화를 위한 도시재생 및 개발 계획을 추진하고 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력이 있을 수 있습니다. 권리관계는 비교적 단순한 편이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 철원군의 지속적인 도시재생 및 발전 계획은 장기적인 관점에서 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 1000만원대의 낮은 감정가는 소액 투자를 고려하는 경우 매력적일 수 있습니다.

* 다양한 필지 구성: 여러 필지로 구성된 토지로, 향후 활용 방안에 따라 다양한 가치 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건의 감정가는 24,819,600원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.