나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73484 [1] 경기도 의정부시 신곡동 580 신동아파밀리에아파트 101동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "신동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 9층 903호로서 (사용승인일 : 2004. 09. 18) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감. 내 벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

상,하수도시설 및 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지의 서측 진입로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2016-03-11)(제3종일반주거지역-6) , 제3종일반주거지역(제3종일반주거지역) , 대로1류(폭 35m~40m)(2021-09-29)(대로1-2호선(우정지구 변경))(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(2025-04-10)(장암생활권1구역)(접합), 상대보호구역(신동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73484 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 580 신동아파밀리에아파트 101동 9층903호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 9층

사용승인일: 2004년 09월 18일

1.2. 면적

토지면적: 27.49㎡ (약 8.31평)

건물면적(전용면적): 59.54㎡ (약 18.01평)

건물지분: 59.5375㎡ (약 18.01평)

아파트 공급면적: 84.69㎡ (약 25.6평), 111.44㎡ (약 33.7평), 133.87㎡ (약 40.5평), 162.79㎡ (약 49.2평) 등으로 구성되어 있습니다. 해당 물건은 공급면적 84.69㎡ (구 33평형)에 해당하는 것으로 보입니다. (전용면적 59.5375㎡ 기준)

*참고: 제공된 정보에는 분양면적에 대한 명확한 기재가 없어, 전용면적과 유사 면적대의 아파트 공급면적을 참고로 기재하였습니다.

1.3. 매각물건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 325,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "신동초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 의정부경전철 동오역이 도보 약 10분 거리에 위치합니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 신동초등학교, 동오초등학교, 발곡중학교, 효자중학교, 효자고등학교, 발곡고등학교 등

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 분포하며, CGV(의정부태흥), 경기도의료원 의정부병원, 신세계백화점(의정부점), 의정부부대찌개거리, 의정부제일시장, 의정부로데오거리, 의정부백병원 등이 근거리에 있습니다.

* 자연환경: 단지 인근에 시민공원과 중랑천이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본건 아파트 단지 및 인근 지역에 특별히 언급되거나 인지되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 주위 환경은 주거 및 교육 시설이 밀집한 지역으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 09월 02일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: -)

3.3. 채권총액

등기부채권 총액은 225,000,000원입니다. (한국주택금융공사 근저당 165,000,000원 + 의정부농업협동조합 근저당 60,000,000원)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

*주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주하고 있는 임차인이 있는지, 해당 임차인이 대항력이 있는지 여부를 반드시 현장 조사 및 등기부 열람을 통해 재확인해야 합니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 내 상권

신동아파밀리에 아파트는 총 547세대로 구성된 대단지입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있어 단지 내에서 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4.2. 배후수요

아파트 단지 자체를 배후수요로 하며, 주변 근린생활시설과의 연계성이 좋습니다. 또한, 인근 학교(신동초등학교 등) 및 주거 지역의 유동인구를 흡수할 수 있는 위치입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 신곡신동아파밀리에

* 건설사: 신동아건설(주)

* 총 세대수: 547세대

* 총 동수: 7동

* 사용승인일: 2004년 09월 18일 (23년차)

* 난방방식: 개별난방 (추정, 일반적으로 아파트는 개별난방)

* 주차대수: 총 643대 (세대당 1.17~1.2대)

* 전기차 충전기: 지하 13대

5.2. 편의시설 및 생활환경

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 주민 쉼터, 산책로 등

* 주변: 병원(의정부병원, 의정부백병원), 쇼핑(신세계백화점, 의정부로데오거리), 시장(의정부제일시장) 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육: 신동초등학교 바로 인근에 위치하여 어린 자녀들의 통학이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 미상

앞서 언급했듯이, 임대차 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 파악됩니다. 이는 명확한 임차인 현황 파악의 부재로, 실제 점유자가 누구인지, 보증금 외에 다른 권리 주장이 있는지 등에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

6.2. 건축연한

2004년 준공으로, 20년이 경과한 아파트이므로 향후 재건축이나 리모델링 시기를 고려해야 할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 여러 토지이용계획 및 제한사항에 묶여 있습니다.

* 제3종일반주거지역

* 대로1류, 소로1류 접합 (도로 관련)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (신동초)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.11.10.~2029.11.09.)

이 중 토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 향후 매각 후 소유권 이전 시 허가를 받아야 하는 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 신곡동에 위치한 신동아파밀리에 아파트로, 신동초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 아파트 자체는 20년이 경과하였으나, 대단지로서 비교적 잘 관리되고 있으며 주차 공간 또한 충분한 편입니다.

권리 관계상 특이사항은 없어 보이나, 임차인 현황이 '미상'으로 파악되어 해당 부분에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 등 토지 이용 계획상 제약 사항을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초품아 (초등학교를 품은 아파트): 신동초등학교가 단지 바로 인근에 있어 어린 자녀가 있는 가정에 매우 매력적인 조건입니다.

* 편리한 생활 인프라: 다양한 상업시설, 병원, 공원 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 교통 접근성: 대중교통(버스, 경전철) 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 양호합니다.

* 대단지 브랜드 아파트: 신동아파밀리에는 지역 내 인지도가 있는 브랜드 아파트로, 547세대의 대단지를 형성하고 있어 안정적인 가치를 유지할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 325,000,000원입니다.

최근 유사 면적(59.5375㎡)의 실거래가는 2026년 7월 8일에 345,000,000원으로 확인되었습니다. [cite:json data]

최근 전월세 거래에서도 유사 면적(59.5375㎡)이 2026년 6월 29일에 보증금 26,000,000원에 거래되었습니다. [cite:json data]

종합적으로 볼 때, 본 물건의 현재 시세는 감정가를 소폭 상회하는 것으로 판단됩니다. 임차인 미상이라는 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 315,000,000원에서 335,000,000원 사이를 권장합니다.

이는 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려하고, 인수 보증금 0원 및 임대차 미상이라는 불확실성에 대한 안전마진을 일부 반영한 가격입니다.

보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는, 법원 현장 조사 시 점유 관계, 임차인의 대항력 유무, 물건의 실제 상태 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.