나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73489 [1] 경기도 포천시 신북면 가채리 809-10 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 "면암중앙도서관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설, 나다지 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 4층건 내 3층 302호로서 외 벽 - 외장형 적색타일붙임 등 내 벽 - 벽지 및 타일마감 등 바 닥 - 장판깔기 및 타일붙임 등 창 호 - 목재샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

주택으로서의 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측의 도로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-06-08)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건은 공부상 다세대주택 "비동" 이나 해당 건물에는 "골든빌라 D동"으로 표시되어 있는 바 유의하시기 바람. 3. 본건의 도로명 주소는 귀제시목록(등기사항전부증명서)에는 <중앙로207번길 11>이나 집합건축물대장에는 <중앙로207번길 11-1>로 상이하게 기재되어 있으니 유의시하기 유의하시기 바라며, 구분건물감정평가명세표 비고란에는 귀제시목록에 따라 <중앙로207번길 11>로 기재하였음.

물건 비고

1. 공부상 '비동'이나 건물 외부에 '골든빌라 D동'으로 표시되어 있음.
2. 등기사항증명서에는 '중앙로207번길 11'이나 건축물대장에는 '중앙로207번길 11-1'로 상이하게 기재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73489 (1)

소재지: 경기도 포천시 신북면 가채리 809-10 비동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 49,000,000원

토지면적: 29.40㎡ (약 8.9평)

토지지분: 29.4㎡ (약 8.9평)

건물면적: 57.69㎡ (약 17.45평)

건물지분: 57.69㎡ (약 17.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축년도 (추정): 1991년 (인근 유사 건물 정보 및 건축물대장 기반)

건축구조: 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 4층건

설비내역: 주택으로서의 기본적인 급배수 및 위생 설비, 도시가스, 개별난방 설비 완비.

건물명칭 불일치: 공부상 '비동'이나 건물 외부에 '골든빌라 D동'으로 표시됨.

주소 불일치: 등기사항증명서 '중앙로207번길 11', 건축물대장 '중앙로207번길 11-1'로 상이.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 포천시 신북면 가채리에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설, 나지 등이 혼재된 주거지대입니다.

* 위치 및 주위환경: "면암중앙도서관" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류소가 소재하여 일반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태: 북동측 도로를 통해 출입이 가능하며, 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 2021년 09월 03일 접수된 포천새마을금고의 근저당권 (18,000,000원)

* 소멸예정 권리:

* 근저당권 (포천새마을금고)

* 강제경매 (이승배, 5,181,621원)

* 인수되는 권리: 없습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 - 없음)

* 등기부채권 총액: 18,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 매매 정보를 바탕으로 시세 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 최근 매매 정보 분석:

* 중앙빌라 (1992년식, 57.02㎡) 2026년 3월 23일 5,000만원 거래.

* 우리빌라 (1991년식, 55.935㎡) 2026년 3월 16일 3,850만원 거래.

* 제이파크빌 (2021년식, 70.6㎡) 2026년 6월 29일 25,000만원 거래. (신축, 면적 차이 큼)

본 물건의 건물면적은 57.69㎡ (약 17.45평)이며, 감정가는 49,000,000원입니다. 이는 평당 약 84.94만원에 해당합니다.

유사한 연식과 면적을 가진 '중앙빌라'의 최근 매매가(5,000만원)와 유사한 수준으로, '우리빌라'(3,850만원)보다는 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 신축인 '제이파크빌'은 가격대가 매우 상이하여 직접적인 비교는 어렵습니다.

전반적으로 본 물건의 감정가는 시장 가격과 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 포천시 신북면의 주거지역에 위치하며, 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설: "면암중앙도서관"이 인근에 있어 교육 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

* 주거환경: 다세대주택 및 소규모 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통: 노선버스 정류장이 근처에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크 요인을 가지고 있습니다.

* 건물명칭 및 주소 불일치: 공부상 '비동'이나 건물 외부는 '골든빌라 D동'으로 표시되어 있으며, 등기사항증명서 주소('중앙로207번길 11')와 건축물대장 주소('중앙로207번길 11-1')가 다릅니다. 이는 계약 시 또는 명도 과정에서 혼란을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통해 명확히 파악해야 합니다.

* 건물 노후화: 1991년 준공된 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 지역적 규제: 성장관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등에 해당하므로, 관련 법규 및 규제를 숙지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 신북면에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 권리 관계와 함께 시장 시세와 유사한 감정가를 형성하고 있습니다. 건물명칭 및 주소 불일치, 건물 노후화 등의 리스크 요인이 존재하나, 이는 사전 조사와 현장 확인을 통해 충분히 파악 및 관리 가능한 수준으로 판단됩니다. 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰 후 법적 문제 발생 소지가 적습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 유사 면적의 최근 실거래가와 유사한 감정가로, 추가적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 소액 투자 가능: 비교적 낮은 감정가로 소액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 생활 편의시설 접근성: 도서관 등 기본적인 편의시설 접근이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 49,000,000원을 기준으로, 유사 면적의 최근 거래 사례(5,000만원)와 비교 시, 본 물건의 적정 시장가는 4,500만원 ~ 5,000만원 사이로 판단됩니다.

권리 관계가 양호하고, 건물명칭 및 주소 불일치 등의 리스크 요인을 감안할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이에, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 47,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 95.9%, 최근 유사 거래가 대비 약 94% 수준으로, 합리적인 수준에서 권리 분석 및 시세 조사를 바탕으로 결정된 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.