나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13532 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 222 월곡두산위브아파트 제127동 제4층 제402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 "동덕여자대학교" 북서측 인근에 위치하며, 주 는 대단위 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대 중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 지상20층 건물 내 제4층 제402호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로상태 무난하며, 단지 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관 한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용 도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에 관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13532 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 222 월곡두산위브아파트 제127동 제4층 제402호

* 용도: 아파트

* 감정가: 834,000,000원

* 건물면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

* 토지면적: 38.39㎡ (약 11.61평, 토지 지분 38.387㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO (주식회사 파인솔루션대부로 추정)

* 감정평가일: 2026년 8월 3일 (물건명세서 작성일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성북구 하월곡동, "동덕여자대학교" 북서측 인근

* 주변 환경: 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로 주거 환경 보통

* 교통: 차량 진출입 용이, 인근 버스정류장 및 지하철역 소재로 대중교통 편리

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2021년 12월 1일 접수된 주식회사파인솔루션대부의 근저당권 (을24)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을24 (근저당권), 을24-2 (근저당권부채권질권설정), 갑9 (가압류), 갑10 (임의경매개시결정), 갑11 (압류)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (명세서상 '지상권개요' 기재되나 상세 내용 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인 현황: 임대차 관계 미상. 인수 보증금 합계 0원. (실제 점유 관계는 현장 조사 필요)

1.3. 상권 및 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 동덕여자대학교 인근, 다수의 학교 소재 (상대/절대보호구역 포함)

* 편의시설: 근린생활시설, 상가, 공원 등 혼재

* 주거 단지: 월곡두산위브아파트는 총 30개 동, 2197세대로 대단지를 형성

* 주차: 총 186대 (지상 12대, 지하 67대) - *아파트 정보 섹션 기준. 건축물대장 JSON에서는 총 주차 2733대로 표기되어 차이 존재. 현장 확인 필수*

* 건축 정보: 2003년 4월 30일 사용승인, 철근콘크리트 구조, 지상 20층 건물 중 4층

* 면적 정보:

* 전용면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

* 공급면적: 별도 확인 필요 (전용면적 기준 84.84㎡)

* 토지 지분: 38.387㎡ (약 11.61평)

* 주변 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 지목할 만한 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.4. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제 사항 존재.

* 건물 상태: 2003년 준공으로 20년 이상 경과, 노후도에 따른 유지보수 필요성 고려.

* 주차 정보 불일치: 아파트 정보와 건축물대장 JSON 간 주차대수 표기 상이. (현장 확인 및 관리사무소 문의 필요)

* 임대차 관계 미상: 실제 점유자 및 임대차 관계 불명확, 명도 관련 이슈 발생 가능성.

* 신탁 등기 말소: 신탁 등기가 말소되었으나, 관련 세부 내용을 추가 확인할 필요가 있을 수 있음.

1.5. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 하월곡동에 위치한 아파트로, 동덕여자대학교 인근에 자리하여 주거 편의성이 양호하며 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

감정가는 8억 3천 4백만 원이나, 최근 동일 아파트 단지 내 유사 면적(59.855㎡)이 9억 3천만 원대에 거래된 점, 그리고 더 큰 면적(114.752㎡)이 10억 4천만 원에 거래된 점으로 미루어 볼 때, 현재 시세는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다.

건물 노후도, 복잡한 도시계획 규제, 불분명한 임대차 관계 등은 리스크 요인이 될 수 있으나, 전반적인 입지 조건과 주변 시세를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

1.6. 투자 포인트

* 입지: 서울 동북권의 주거 선호 지역 내 위치, 우수한 교통 및 생활 인프라

* 시세: 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능

* 대단지: 2197세대의 대규모 단지로 관리 및 유지보수 측면에서 안정적

* 개발 잠재력: 주변 지역 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 가능성

1.7. 예상 입찰가

* 감정가: 834,000,000원

* 최근 실거래가: 59.855㎡ (약 18.11평) 930,000,000 ~ 935,000,000원

* 최근 실거래가: 114.752㎡ (약 34.71평) 1,040,000,000원

* 본 건 면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

* 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 9억 8천만 원 이상으로 추정됩니다.

* 안정적인 낙찰을 위한 예상 입찰가는 900,000,000원으로 제안합니다. (본 입찰가는 현 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동 및 경쟁 상황을 반영하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.