나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13567 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 137-79 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "한신초등학교” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(1) 건물의 구조 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내, 제5층 제502호로서 외벽 : 모르타르 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, W/C2, 주방, 식당, 발코니 등)로 이용중인 것으로 추정됨. ※ 대상물건 현장조사 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 내부 확인을 하지 못한 바, 대상물건의 내부구조 및 내부이용상황은 건축물현황도면, 외관조사 및 탐문조사 등 을 기준으로 작성하였으니 경매 진행시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(입안)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-11-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13567 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 137-79 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 293,000,000 원

토지면적: 39.14㎡ (약 11.84평)

건물면적: 71.88㎡ (약 21.74평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호

건물 용도: 다세대주택 (방3, W/C2, 주방, 식당, 발코니 등)

준공일: 2008년

1.1. 입지조건

주위 환경: 단독주택, 다세대, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

인근 시설: "한신초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 11월 4일 접수된 최논규의 강제경매개시결정 등기(갑10)입니다. 본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수되는 권리:

* 을구 7번 2024년 7월 30일자 주택임차권등기 (최논규, 보증금 300,000,000원)

* 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최 (최논규)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 10일

* 확정일자: 2022년 4월 14일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 300,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 배당표 및 임차인의 보증금 회수 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

등기부 요약: 소유권은 여러 차례 이전되었으며, 가장 최근 소유권 이전은 2016년 11월 22일 임귀분으로 매매를 통해 이루어졌습니다. 최논규의 주택임차권이 등기되어 있으며, 이는 매수인에게 인수될 권리입니다. 최논규가 신청한 강제경매가 말소기준권리이며, 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세: 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 다세대주택의 면적 및 건축 연도에 따라 가격이 상이하나, 본건과 유사한 규모의 건물(63.29㎡)이 2026년 7월 265,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가(293,000,000원)는 주변 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

주변 건물 거래 정보:

* 고은빌 (2012년, 26.51㎡): 2026년 7월 155,000,000원

* 금강주택 (2000년, 63.29㎡): 2026년 7월 265,000,000원

* 진주빌라 (1991년, 36.54㎡): 2026년 7월 146,000,000원

1.4. 생활정보

교통: 인근에 위치한 노선버스 정류장을 통해 시내 접근이 용이하며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 지역 이동이 편리합니다.

편의시설: 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

교육시설: "한신초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

기타: 주변 지역은 주거 지역으로 분류되며, 전반적인 생활 편의성이 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차권 인수 위험: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 최논규의 보증금 300,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 경매 낙찰가로 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔여 금액을 부담해야 하므로 입찰 전 배당 분석이 필수적입니다.

주변 개발 및 규제: 제2종일반주거지역, 소로2류, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제가 적용되고 있어 향후 개발이나 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

건축물 노후화 가능성: 2008년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 향후 건물 유지보수에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금(300,000,000원) 전액이 경매 절차에서 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다. 감정가는 주변 시세와 부합하는 수준으로 보이나, 임차권 인수 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

서울시 내 주거 지역 접근성: 도봉구는 서울시의 주요 주거 지역 중 하나로, 꾸준한 수요가 기대됩니다.

비교적 신축 건물: 2008년 준공 건물로, 주변의 오래된 건물 대비 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

초등학교 인접: 한신초등학교 인접으로 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 293,000,000원이며, 제공된 주변 시세 분석 결과 이와 유사한 수준의 가치를 형성하고 있는 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원이 낙찰가로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 매우 큽니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기는 경매 낙찰가 수준이 임차인의 보증금을 모두 충당할 것으로 예상됨을 시사할 수 있으나, 이는 매우 낙관적인 시나리오입니다.

만약 임차인의 보증금 전액을 인수한다고 가정하면, 본건의 실제 취득가는 낙찰가 + 인수 보증금이 될 수 있습니다. 따라서, 낙찰가 산정 시에는 보증금 인수 여부와 배당 현황을 최우선적으로 고려해야 합니다.

감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 임차권 인수 위험으로 인해 실제 입찰가는 더욱 낮게 책정되어야 할 수 있으며, 이는 배당 분석 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

반드시 법원 경매 서류 및 배당표를 면밀히 검토하여 임차인 보증금 인수 여부와 그 금액을 확정하신 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변 혐오시설 확인 결과:

일반적인 검색 결과에 따르면, 서울 도봉구 쌍문동 137-79번지 및 한신초등학교 주변에 특별히 지정된 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주거 지역과 일반적인 근린생활시설이 혼재된 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.