나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13559 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 129-59 진양하이빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "서울면목초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(면목역, 7호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재붙임 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 바닥 : 마루깔기 및 타일붙임 등, 창호 : PVC계열합성수지창호 등으로 마감됨.

이용상태

제시외건물을 포함하여 주거용(방1, 주방 및 거실, 욕실1 등)으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 3m 내외 막다른도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물(경량철골조 금속지붕 단층 주택 약 5㎡) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 129-59번지 진양하이빌 제5층 제501호에 위치하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호이며, 집합건축물대장상 2017년 05월 16일 사용승인된 다세대주택입니다.

총 8세대가 거주하는 건물이며, 본 물건은 5층에 위치합니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13559(1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 이OO입니다.

감정가는 186,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 15.06㎡ (약 4.55평)

토지 지분: 15.064999999999998㎡ (약 4.55평)

건물 면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

건물 지분: 17.43㎡ (약 5.27평)

토지 및 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.3. 건물 상태 및 용도

본건은 현재 다세대주택 용도로 이용 중이며, 내부 구조는 방 1개, 주방 및 거실, 욕실 1개로 구성되어 주거용으로 사용되고 있습니다.

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "서울면목초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 7호선 면목역이 위치하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 선순위 권리

본건에는 선순위 임차권이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 (이옥경)

보증금: 137,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 04월 24일

확정일자: 2020년 04월 24일

배당신고일자: 2023년 09월 26일

대항력: 있음

비고: 임대관계는 미상이나, 등기부상 명확히 존재하며 대항력을 갖추고 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2023년 08월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(을구 5번)입니다.

등기부상 을구 3번의 이옥경 주택임차권(2023년 09월 26일 접수, 인수)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

3.4. 등기부 현황

* 소유권보존 (갑1, 2017-12-15, 김영복 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 2018-03-15, 사형택, 매매)

* 주택임차권 (을3, 2023-09-26, 이옥경, 137,500,000원, 인수)

* 가압류 (갑5, 2023-08-30, 주택도시보증공사, 1,279,000,000원, 말소기준권리)

* 강제경매 (갑7, 2025-11-03, 이옥경, 132,284,345원, 말소)

* 압류 (갑6, 2024-12-12, 서초세무서장, 말소)

총 등기부채권액: 1,416,500,000원

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 면목동 일대의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

2026년 7월 거래된 중앙mhouse(385-8번지, 2026년 건축)의 경우, 전용면적 26.92㎡가 342,800,000원(약 12,734,000원/㎡)에, 전용면적 19.68㎡가 258,990,000원(약 13,160,000원/㎡)에 거래되었습니다.

2026년 7월 거래된 편한빌라(576-7번지, 2008년 건축)의 경우, 전용면적 46.12㎡가 360,000,000원(약 7,805,000원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 17.43㎡이며, 감정가는 186,000,000원(약 10,671,000원/㎡)입니다.

이는 최근 거래된 신축 다세대주택의 시세보다는 낮은 수준이며, 오래된 빌라보다는 높은 수준으로, 감정가가 시세 대비 합리적이거나 일부 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 최근 전월세 사례 분석

제공된 전월세 사례는 본 건과 직접적으로 관련되지 않은 정보이므로, 본 건 임차인 이옥경 씨의 보증금 137,500,000원을 참고할 수 있습니다.

4.3. 주변 시세 종합

면목동 일대의 다세대주택 시장은 최근 신축 물량의 거래가가 높게 형성되고 있으며, 본 건과 유사한 면적대의 경우 시세는 약 225,000,000원에서 230,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 권리관계 및 건축물 상태로 인해 실제 거래가에는 변동성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 근린생활시설 및 주변 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"서울면목초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 위반건축물

본건에는 약 5㎡ 규모의 제시외 건물(경량철골조 단층 주택)이 포함되어 있으며, 이는 집합건물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

해당 위반건축물에 대한 이행강제금이 부과 중이며 체납 상태로 확인되어, 철거 또는 원상복구에 따른 추가 비용 발생 가능성이 높습니다. 이는 본건의 가치 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 선순위 임차권 (대항력)

임차인 이옥경 씨는 대항력을 갖추고 있어, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다.

6.3. 기타 법적 제한

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2026년 8월 25일 및 2026년 12월 31일 만료)

7. 종합 의견

본건은 서울 면목동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 및 역세권의 장점을 가지고 있습니다.

하지만 약 5㎡의 위반건축물 등재 및 이행강제금 체납, 대항력 있는 선순위 임차인 존재 등 여러 위험 요인을 내포하고 있습니다.

특히 위반건축물 관련 부담은 향후 명도 및 재산권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 예상 비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 면목동 역세권 및 학세권 입지

* 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성

* 임차인 명확 (보증금 137,500,000원)

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 186,000,000원 대비 시장 가치가 높게 추정되나, 위반건축물 등재 및 대항력 있는 임차인 존재와 같은 중대한 위험 요인을 고려해야 합니다.

따라서, 이러한 위험 요인 해소를 위한 추가 비용 및 잠재적 부담을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금은 0원으로 계산하였으나, 실제 배당 현황에 따라 변동될 수 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 130,000,000원에서 160,000,000원 사이로 제시합니다.

이는 감정가의 약 70% ~ 86% 수준으로, 위험 부담을 감안한 보수적인 가격대입니다.

입찰 전 반드시 현장 방문 및 권리관계, 위반건축물 관련 사항을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.