나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13525 [1] 서울특별시 중랑구 신내동 654 진로아파트 제702동 제11층 제1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 신내동 소재 '중랑소방서' 남서측 인근에 위치한 아파트로, 주위환경은 아파트단지 등이 소재하고 있는 아파트지대로 인근에 봉화초, 금성초, 공원, 중랑소방서 등 교육시설, 공공시설이 위치하고 있으며 단지내 상가에 미장원, 편의점, 병원, 학원 등이, ‘신내로’ 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 생활편의시설이 소재하고 있음.

교통상황

본건 북서측 인근에 지하철6호선 ‘봉화산역’이, 인근 ‘신내로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브 지붕 12층 아파트 내 제11층 제1101호로, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

‘아파트’로 이용중임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 외부 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신내동 654: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(신내택지완료), 도로(접합) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지

서울특별시 중랑구 신내동 654 진로아파트 제702동 제11층 제1101호

2.2. 물건종별

아파트

2.3. 감정평가액

880,000,000원 (8억 8천만원)

2.4. 면적

토지 면적: 55.23㎡ (약 16.71평)

건물 면적: 101.86㎡ (약 30.81평)

2.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.6. 경매구분

부동산 임의경매

2.7. 채권자

페퍼저축은행

2.8. 특이사항

유동화물건

2.9. 건물 정보

사용승인일: 1995년 12월 06일

총 동수: 17동

총 세대수: 818세대

최고층: 12층 (본건 11층)

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 중랑구 신내동 소재 '중랑소방서' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 등으로 형성된 주거 지역입니다. 인근에 봉화초등학교, 금성초등학교 등의 교육시설과 공원, 중랑소방서 등 공공시설이 소재하고 있습니다. 단지 내 상가에는 미용실, 편의점, 병원, 학원 등이 있으며, '신내로' 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

3.2. 교통 상황

본건 북서측 인근에 지하철 6호선 '봉화산역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근 '신내로' 변에 버스 정류장이 있어 시내외 접근성이 우수합니다.

3.3. 도로 상태

단지 내 포장도로가 외부 공도와 잘 연결되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 페퍼저축은행의 근저당권(접수일자: 2021-10-13, 권리금액: 696,000,000원)입니다.

4.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 1,020,000,000원 (10억 2천만원)입니다.

4.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 별도 기재사항은 없습니다.

4.5. 임대차 관계

임대차 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계가 불분명하므로 현장 조사가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 주변으로 미용실, 편의점, 병원, 학원, 음식점, 카페 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 시설

봉화초등학교, 금성초등학교 등 초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 공공 시설

중랑소방서 등 공공시설이 가까이 있어 치안 및 안전 측면에서 이점을 가집니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조

철근콘크리트 벽식 구조로, 슬래브 지붕을 가진 12층 아파트 중 제11층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 마감으로 되어 있습니다.

6.2. 이용 상태

현재 '아파트'로 이용 중입니다.

6.3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 주차장 시설 등이 완비되어 있습니다.

6.4. 주차 시설

총 주차대수 1,265대로, 세대당 주차가 용이한 편입니다. (지상 4대, 지하 378대 - 제공된 아파트 정보 기준)

7. 잠재적 리스크

7.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 물건보다 절차상의 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

7.2. 건물 노후화

1995년에 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다. 일부 사용자 후기에 따르면 결로, 층간 소음 등의 노후 아파트 공통의 단점이 언급되기도 합니다.

7.3. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 인수 여부 및 보증금 관련 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 다만, 현재까지 파악된 정보상 인수 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

7.4. 토지이용계획 및 제한상태

다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다. (도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등) 이는 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있으므로 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본건 서울특별시 중랑구 신내동 소재 진로아파트는 지하철 6호선 봉화산역 역세권에 위치하며, 주변에 풍부한 생활 편의시설과 교육 시설을 갖추고 있어 주거 환경이 우수합니다. 101.86㎡(약 30.81평)의 중대형 평형으로, 최근 실거래가 또한 8억 원대 후반에서 9억 원대 초반을 형성하고 있어 시장성이 양호한 편입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점, 건물 노후화, 미확인 임대차 관계 등은 추가적인 주의와 면밀한 조사를 요합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 지하철 6호선 봉화산역 도보 이용 가능.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변 상업시설, 편의시설, 교육시설 밀집.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 녹지 및 편의시설 확보.

* 최근 실거래가 및 감정가 수준 고려 시 시세차익 기대 가능.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8억 8천만원이며, 최근 11층 거래 사례가 8억 8천 5백만원임을 고려할 때, 경매 시장에서의 경쟁 상황과 본건의 개별적 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준 또는 소폭 상향한 8억 8천만원 ~ 9억 3천만원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 법원 현황 조사, 내부 상태, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.