나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5636 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 73-62 드림앤하우스 101동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 "동덕여자대학교" 북측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제4층 제402호로서, 외벽: 석재 붙임 및 벽돌 쌓기 등 마감 창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.< 후첨 "내부구조도" 참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등으로 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 대체로 사다리형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측방면으로 노폭 약 8미터 내외 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~4):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5636 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 중복병합사건

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 73-62 드림앤하우스 101동 4층402호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 340,000,000원

토지 면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

건물 면적: 40.13㎡ (약 12.14평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 "동덕여자대학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 외국인 등 토지 취득 시 허가가 필요함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 결과, 다수의 근저당, 근저당부채권질권, 가압류, 강제경매, 임의경매 등이 설정되었으나 모두 말소 예정인 것으로 보임.

등기부채권 총액은 787,959,778원임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 변

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-08-10

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됨.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리(근저당권, 2016-08-03, 신한은행, 151,200,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 설정되지 않은 것으로 보임.

따라서 인수할 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 건물 및 주변 빌라의 매매가는 다음과 같음.

드림앤하우스 (본건과 동일 건물, 40.13㎡): 2026년 7월 3일, 34,000만원에 거래됨. 이는 본건 감정가와 일치함.

성북웅진베어스빌 (2021년 건축, 19.26㎡): 2026년 7월 13일, 29,800만원에 거래됨.

지민빌리지 (2010년 건축, 43.02㎡): 2026년 7월 5일, 29,000만원에 거래됨.

본 건물의 경우, 본건 감정가와 동일한 금액으로 최근 거래가 이루어진 점은 긍정적이나, 다른 유사 물건 대비 시세가 다소 높게 형성되어 있을 가능성도 있음.

4.2. 인근 편의시설

주변에 아파트, 단독주택, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 접근성은 보통으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 드림앤하우스 (101동)

구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 4층 402호

준공일: 2016년 5월 17일

총 세대수: 30세대 (도시형생활주택/단지형 다세대)

주차: 총 24대 (실내기계식 15대, 실외기계식 9대)

5.2. 편의시설 및 교육시설

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

"동덕여자대학교"가 북측 인근에 위치함.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 제공함.

제공된 정보 및 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 확인 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었으므로, 실제 이용 상황과 일부 상이할 수 있음. 경매 진행 시 유의해야 함.

6.2. 토지이용계획 제한

외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인이나 특정 목적으로 토지 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있음. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 하월곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 340,000,000원임.

모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 특별한 권리나 임차 보증금은 없는 것으로 분석됨.

건물은 2016년 준공되었으며, 인근에 대학교와 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준임.

다만, 내부 상태 확인이 불가하고 토지거래계약 허가구역에 해당한다는 점은 리스크 요인으로 고려해야 함.

최근 동일 건물에서 감정가와 동일한 금액으로 거래가 이루어진 점은 긍정적이나, 면적 대비 시세가 다소 높을 가능성도 있음.

8. 투자 포인트

완전 말소 조건으로 권리상 매우 안전한 물건임.

인수할 임차 보증금이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됨.

실거주 및 투자용으로 모두 고려 가능한 입지임.

9. 예상 입찰가

감정가: 340,000,000원

주변 실거래가 비교 (본건 건물 40.13㎡, 2026년 7월 3일 340,000,000원 거래): 본건 감정가가 최근 실거래가와 동일함.

권리상 인수 부담 없음.

내부 상태 미확인, 토지거래 허가구역 지정 등 고려 시, 감정가 수준에서 약간의 조정이 필요할 수 있음.

현재로서는 감정가 수준(340,000,000원)을 기준으로 보수적으로 접근하되, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 입찰가격을 최종 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.