나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13588 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 569-8 라온파크빌 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "도봉초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 1,7호선 "도봉산역" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 "다세대주택"으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 동측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13588 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 도봉동 569-8 라온파크빌 비동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 164,000,000원

* 토지면적: 16.56㎡ (약 5.01평)

* 토지지분: 16.5625㎡ (약 5.01평)

* 건물면적: 25.58㎡ (약 7.74평)

* 건물지분: 25.58㎡ (약 7.74평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "도봉초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철 1, 7호선 "도봉산역" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑5 압류 (광주시, 2021-12-03)

* 인수되는 권리:

- 주택임차권: 서울 보험주식회사(서울 도시공사)

- 보증금: 155,000,000원

- 전입일자: 2019-10-31, 확정일자: 2019-10-04

- 대항력: 있음 (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시됨)

- 비고: 본 임차인의 보증금 155,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 높으므로, 총 인수 금액 산정에 반드시 고려해야 함.

* 말소 예정 권리:

- 소유권이전 2번 신탁말소, 소유권보존, 공유자전원지분 전부이전, 압류(광주시, 양천세무서장, 서울특별시, 도봉구, 강동구, 양천구, 강북구), 가압류(주택도시보증공사), 강제경매(서울보증보험) 등 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됨.

* 인수 보증금 합계 (법원 기준): 0원 (단, 상기 임차인의 보증금 155,000,000원은 별도 인수 대상임)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 도봉동 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 상업 시설: 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 잠재력: 도봉산역 인근의 역세권 이점을 바탕으로, 지역 내에서의 수요는 꾸준할 것으로 판단되나, 대규모 상업 시설이나 복합 상권과는 거리가 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "도봉초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 대중교통망을 통해 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이함.

* 주거 환경: 조용한 주택가에 위치하여 주거 환경은 보통 수준으로 평가됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 155,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 함. 이는 투자 시 가장 큰 위험 요소가 될 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 제2종일반주거지역 (7층 이하)

- 고도지구 (28m 이하)

- 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

- 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도)

- 상기 제한 사항들은 향후 건물 활용 및 거래 시 제약이 될 수 있음.

* 건물 노후화: 2018년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 도봉동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 6천 4백만원입니다. 도봉초등학교 인근에 위치하며 도봉산역 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징이자 위험 요소는 1억 5천 5백만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 해당 임차인의 보증금만으로도 감정가를 초과하는 상황이므로, 투자자는 총 인수 부담액을 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 도봉초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 도봉산역 역세권의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 소형 면적: 25.58㎡ (약 7.74평)의 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 가구의 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 협상 가능성: 만약 임차인과의 협상을 통해 명도를 원만하게 해결하거나, 인수되는 보증금의 이자 수익 등을 고려한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. (단, 현재 정보만으로는 매우 높은 위험 부담이 존재)

1.8. 예상 입찰가

본 건은 1억 5천 5백만원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 특수성이 있습니다. 감정가 1억 6천 4백만원을 기준으로, 인수되는 임차인 보증금을 감안할 때, 매수인이 부담하는 총액이 감정가를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적인 보수적 접근 방식입니다.

따라서, 예상되는 총 인수 금액 (입찰가 + 인수 보증금)이 감정가 1억 6천 4백만원을 넘지 않도록 고려할 때,

입찰가는 약 9,000,000원 (구백만원) 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 투자자가 인수하는 임차인의 보증금(155,000,000원)과 입찰가(9,000,000원)를 합산한 총 부담액(164,000,000원)이 감정가와 일치하도록 하는 보수적인 산정 방식입니다. 실제 낙찰가는 시세, 경쟁 상황, 물건의 기타 조건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.