나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13570 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 508-31 정릉주현빌라 2동 지하2층 1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 '정릉역(지하철 우이신설선)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 스라브지붕 지하2층 지상3층 건물 중 제지하2층 제1호로서,(사용승인일: 1992.07.30) 외벽: 치장벽돌붙임 마감 등, 창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 '다세대주택'으로 기재되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 도로 대비 북동측 하향의 완경사인 2필지 일단의 '사다리형'토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

본건은 공부상‘지하2층’으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 현황‘지하1층’에 소재하고 있으며 명판은‘B01’로 표시되어있는바, 귀 원 업무 진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

1.1. 1.사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13570 (1)

1.1. 2.경매구분: 부동산강제경매

1.1. 3.채권자: 인

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 508-31 정릉주현빌라 2동 지하2층 1호

1.2. 2.용도: 다세대주택

1.2. 3.감정가: 100,000,000원

1.2. 4.토지 면적: 17.10㎡ (약 5.17평)

1.2. 5.건물 면적: 41.52㎡ (약 12.56평)

1.2. 6.매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 '정릉역(지하철 우이신설선)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 인접 필지 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함. 토지는 인접 필지 도로 대비 북동측 하향의 완경사인 2필지 일단의 '사다리형' 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임. '정릉역(지하철 우이신설선)' 이용이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.주요 권리 분석

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전 등기 및 주택임차권 등기가 존재함.

- 갑3: 소유권이전 (2021-07-29)

- 을3: 주택임차권, 권리자: 인세호, 권리금액: 90,000,000원, 말소: 인수 (2024-12-31 등기)

- 갑4, 갑5: 소유권이전 (2022-01-05, 2022-10-20)

- 갑6: 강제경매, 권리자: 인세호, 권리금액: 90,000,000원, 말소: 말소 기준권리 (2025-11-06 등기)

3.1. 2.말소기준권리

2025년 11월 6일자 인세호의 강제경매 개시 결정 등기가 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 2024년 12월 31일자 인세호의 주택임차권(을3)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

3.2. 임차인 분석

3.2. 1.임차인 현황

- 임차인: 인*호 (전 세호)

- 보증금: 90,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-12-20

- 확정일자: 2021-12-01

- 대항력: 있음

- 비고: 임대관계는 미상으로 조사되었으나, 등기부상 주택임차권으로 등재되어 있으며 대항력이 있음.

3.2. 2.보증금 및 인수 여부

을구 3번 주택임차권(인세호)은 말소 기준 권리보다 선순위이며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 해당 임차인의 보증금 90,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음. 다만, 물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하게 됨.

3.2. 3.권리 분석 요약

대항력 있는 임차인(인*호)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 90,000,000원은 매수인이 인수해야 할 수 있음. 인수되는 보증금이 존재하므로 입찰 시 총 인수 금액을 고려해야 함.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 정릉동 일대의 다세대주택 시세는 다양하게 형성되어 있음.

- 동현파빌리언 (2003년식, 59.36㎡, 1층): 2026년 7월 6일 23,500만원에 거래됨. (면적당 약 395.8만원/㎡)

- 엘렌시아 (2021년식, 29.94㎡, 4층): 2026년 7월 12일 23,000만원에 거래됨. (면적당 약 768.2만원/㎡)

본 건과 유사한 연식(1992년식) 및 면적(41.52㎡)의 빌라/다세대주택 시세는 최근 거래된 동현파빌리언의 면적당 가격을 참고할 수 있으나, 본 건은 지하층이라는 점에서 시세 조정이 필요함.

4.2. 예상 시세

본 건은 1992년식 다세대주택으로 건물 노후도가 있으며, 지하층(현황 지하1층)에 위치함. 유사 연식의 동현파빌리언(2003년식)의 면적당 시세(약 395.8만원/㎡)를 감안하되, 지하층임을 고려하여 보수적으로 산정 시, 약 130,000,000원 수준으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

정릉역(우이신설선) 인근 지역으로 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 주위에는 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.2. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과상 본 건 주변에 특정 혐오시설이 명시적으로 언급되거나 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황의 차이

본 건은 공부상 '지하2층'으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 '지하1층'에 소재하고 있으며 명판은 'B01'로 표시되어 있어, 실제 이용 면적 및 가치 평가에 참고가 필요함.

6.2. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(인*호)이 존재하며, 보증금 90,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높음. 임차인의 배당 여부에 따라 매수인이 부담해야 할 금액이 달라지므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 예상 총 인수 금액 산정이 필수적임.

6.3. 토지 이용 제한 사항

본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역에 해당함. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 별도의 허가 절차가 필요할 수 있음 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

7. 종합 의견

본 건은 서울 성북구 정릉동에 위치한 다세대주택으로, 역세권 입지 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 건축 연도가 오래되었고 공부와 현황의 층수 차이, 그리고 무엇보다 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원을 인수해야 할 위험성이 존재합니다. 토지이용계획상 여러 제한사항이 있으므로 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내 역세권 입지: 정릉역(우이신설선) 인근으로 대중교통 이용 용이.

* 정비 및 개발 가능성: 노후 주택 밀집 지역으로 향후 재개발 또는 정비 사업 가능성 존재. (성북구 정릉동 일대 폐가 정비 및 주차장 조성 사례 있음.)

* 저평가 매력: 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회 존재 가능.

9. 예상 입찰가

예상 시장가치: 130,000,000원

인수 보증금: 90,000,000원

예상 입찰가 = 예상 시장가치 - 인수 보증금

예상 입찰가: 40,000,000원

이는 임차인의 보증금 전액을 매수인이 인수한다고 가정하고, 예상 시장가치에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정한 최저 희망 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.