나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13493 [1] 서울특별시 동대문구 전농동 647-41 2층 202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 "숭인중학교" 동측 인근에 위치하는 연립주택(통칭:한양연립 나동) 2층 202호(전유면적 99.07㎡(지층면적 포함))로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 각급학교, 공원, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장, 신답역(2호선)이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 경사슬래브위 기와 3층 건물내 2층 202호로서 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌쌓기마감 내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감 바닥 : 비닐시트마감 창호 : 하이샷시 및 목재창호 마감임.

이용상태

연립주택: (방3, 거실1, 주방및식당1, 욕실겸화장실1, 다용도실1, 발코니1, 지층:창고1)임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생.급배수 및 급탕설비, 옥외 주차장시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(연립주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13493 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 전농동 647-41 2층 202호

용도: 연립주택

감정가: 608,000,000원

토지면적: 76.00㎡ (약 23.0평)

건물면적: 74.31㎡ (약 22.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOO

건축년도: 1984년 (준공)

2.2. 토지 및 건물 상세 정보

토지면적: 76.00㎡ (약 23.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.31㎡ (약 22.5평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트 및 벽돌조 경사슬래브위 기와 3층 건물 내 2층 202호 (참고: 건축물대장 전유부상 해당 호수 지층으로 기재된바, 현장 확인 필수)

이용상태: 연립주택 (방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 다용도실1, 발코니1, 지층: 창고1)

건물 감정평가상 전유면적: 99.07㎡ (지층 면적 포함)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 전농동 소재 "숭인중학교" 동측 인근에 위치하는 연립주택(한양연립 나동) 2층 202호입니다. 주위는 중소규모 점포, 근린생활시설, 각급 학교, 공원, 아파트 등 다양한 건축물이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치합니다. 또한, 지하철 2호선 신답역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 다음과 같은 법적 제한사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 교육환경보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 재정비촉진지구 (도시재정비 촉진을 위한 특별법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20까지, 외국인 등 대상 지정 기간 상이)

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

등기부등본 상 현재 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류, 임의경매 등)는 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됩니다. 이는 매각으로 인해 소멸되는 권리들로, 낙찰자는 인수할 부담이 없는 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (을8, 2015.02.02 접수)

* 현재 경매 신청 권리: 제너럴대부주식회사 근저당 (을25, 2025.03.31 접수)을 바탕으로 한 임의경매 (갑11, 2025.11.05 접수)

4.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로, 정확한 점유 및 임대차 관계는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

4.3. 건축물대장상 특이사항

건축물대장 전유부 상 본건(202호)의 층 정보가 '지하 1층'으로 기재되어 있으나, 감정평가서 상으로는 '2층'으로 기재되어 있습니다. 이는 중요한 불일치 사항이므로, 정확한 층수 및 이용 상태에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 전농동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, "재정비촉진지구"로 지정되어 있어 향후 지역 개발을 통한 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5.2. 개발 호재

본건 소재지는 '전농·답십리 뉴타운' 등 대규모 도시재정비 사업이 진행 중이거나 완료된 지역과 인접해 있습니다. 재정비촉진지구로서 향후 주거 환경 개선 및 기반 시설 확충이 기대됩니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

본건 동측 인근에 숭인중학교가 위치하며, 주변에 다수의 초·중·고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

6.2. 편의시설

주변에 중소규모 점포 및 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 물품 구매 및 각종 서비스를 이용하기에 편리합니다.

6.3. 문화 및 녹지시설

인근 공원 및 녹지 공간에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요하나, 주거지역으로서 기본적인 녹지 환경을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건축물 노후도

본건은 1984년 준공되어 약 40년이 경과한 건축물로, 노후로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7.2. 층수 불일치 문제

건축물대장상 '지하 1층', 감정평가서상 '2층'으로 기재된 층수 불일치 문제는 정확한 현황 파악 및 가치 평가에 영향을 미칠 수 있는 중요한 리스크입니다. 실제 이용 상태와 공부상의 내용이 다를 경우, 추후 행정 처리나 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

7.3. 재정비촉진지구 관련 변동성

재정비촉진지구 지정으로 인해 장기적인 가치 상승이 기대되나, 사업 진행 과정에서의 건축 규제, 예상치 못한 사업 지연 또는 변경 가능성 등 변동성이 존재합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 전농동에 위치한 연립주택으로, 재정비촉진지구 지정으로 인해 미래 가치 상승 잠재력이 있는 물건입니다. 감정가는 6억 8백만원으로 책정되었으나, 최근 인근 신축 다세대 주택들의 높은 실거래가 수준을 고려할 때, 본건의 감정가는 보수적으로 평가되었을 가능성이 있습니다.

하지만, 1984년 건축된 노후 건물이라는 점과 건축물대장상의 층수 불일치 문제는 반드시 현장 확인을 통해 명확히 해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다. 인수할 임차 보증금이 없는 점은 낙찰 후 명도 과정에서 유리하게 작용할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적인 시세 상승 기대

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 및 소유권 이전 용이

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 608,000,000원입니다. 주변 유사 신축 다세대 주택의 최근 실거래가(2026년 7월 기준, 약 16.83㎡ ~ 27.97㎡ 면적에서 1.85억 ~ 7.95억)를 고려할 때, 단위 면적당 가격은 높은 편입니다. 그러나 본건은 연립주택이며 건축 연도가 오래되었고 층수 불일치라는 중대한 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상향된 금액으로 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 6억 1천만원 ~ 6억 5천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.