나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52312 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 124-55 하우징허브 이어짐 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 5호선, 7호선 "군자역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하-층/지상6층 건물 내 5층 일부로서 (사용승인일 : 2017.10.13) 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 공용승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서 도시형생활주택(단 지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 중곡동 124-55번지, 기호(2) 중곡동 124-57번지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

정확한 임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.05.12.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52312 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 124-55 하우징허브 이어짐 5층502호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

감정가: 302,000,000원

토지면적: 18.29㎡ (약 5.53평)

토지지분: 18.29㎡ (약 5.53평)

건물면적: 29.59㎡ (약 8.95평)

건물지분: 29.59㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2017년 10월 13일

건물 규모: 지하 0층 / 지상 6층 중 5층

집합건물 표제부 주요 내용:

- 건물명: 하우징허브 이어짐

- 총 동수: 1개동

- 총 세대수: 20세대

- 연면적: 659.86㎡

- 대지면적: 362.00㎡

- 건폐율: 59.73%

- 용적률: 182.28%

- 주구조: 철근콘크리트구조

- 지붕: (철근)콘크리트

- 부속설비: 도시가스, 난방설비, 위생설비, 승강기

- 내진능력: 0.2038 (7등급)

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, "서울용마초등학교" 동측 인근 주택지대에 자리하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 학교 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통 환경으로는 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 및 7호선 "군자역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 18일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

이보다 선순위 권리는 등기부등본상 확인되지 않으며, 말소기준권리보다 후순위인 을구의 주택임차권(박보라) 및 갑구의 압류, 강제경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 위 권리들을 인수할 부담이 없습니다.

*임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 5일

* 확정일자: 2021년 8월 30일

* 배당신고일자: 2023년 11월 7일

* 대항력: 없음

* 비고:

주택도시보증공사로부터 2026년 5월 12일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이 확약서로 인해 해당 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

*집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2017년 10월 20일

* 소유권이전(신탁말소): 2018년 1월 10일

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2018년 1월 30일

* 주택임차권(박보라): 2023년 11월 7일 등기, 말소 대상

* 가압류(주택도시보증공사): 2023년 9월 18일 등기, 말소기준권리

* 압류(서초세무서장): 2024년 12월 12일 등기, 말소 대상

* 압류(성북구): 2025년 1월 6일 등기, 말소 대상

* 강제경매(주택도시보증공사): 2025년 11월 6일 등기, 본건 경매 개시

*등기부채권 총액: 1,579,000,000원 (말소 기준 권리 이후 채권 총액)

*매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.4. 상권분석

본건은 서울용마초등학교 인근의 주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

군자역(5, 7호선)을 이용할 수 있는 교통의 요지이며, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 빌라 및 다세대 주택 매매/임대 정보 분석 결과, 면적 및 신축 연한에 따라 가격 차이가 존재합니다.

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 기준)를 보면,

* 19.93㎡(약 6.03평)의 다세대 주택이 24,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 406만원)

* 35.85㎡(약 10.85평)의 다세대 주택이 25,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 230만원)

본건은 29.59㎡(약 8.95평)으로, 위 사례들과 유사한 소형 면적의 도시형생활주택입니다.

1.5. 생활정보

*주변 시설:

* 교육시설: 서울용마초등학교 인근

* 교통시설: 지하철 5호선/7호선 군자역 근거리, 버스정류장 인접

* 편의시설: 다양한 근린생활시설 인접

*건물 정보: 2017년 준공된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

*주변 혐오시설: 제공된 정보를 바탕으로 확인한 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

*감정가와 시세의 괴리: 감정가 302,000,000원 대비 제공된 주변 최근 매매 사례(최대 25,000만원) 간 시세 차이가 있습니다. 실제 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

*HUG 확약서의 해석: 주택도시보증공사의 확약서로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 확약서의 법적 효력 및 세부 해석에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

*추가 임대 관계 미상: 물건 명세서의 '기타 참고사항'에 '정확한 임대 관계는 미상임'이라는 문구가 있어, 본건에 명시된 임차인 외 다른 숨겨진 임대차 관계가 존재할 가능성을 고려해야 합니다. (다만, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 동부지방법원에서 진행되는 강제경매 건으로, 광진구 중곡동에 위치한 도시형생활주택입니다. 2017년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 군자역 이용이 가능한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리분석상 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서 대항력을 포기하고 보증금 전액 변제 및 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 점입니다. 이는 낙찰자가 보증금 인수 부담을 전혀 지지 않을 가능성이 매우 높음을 의미하며, 이는 권리 분석상 매우 중요한 긍정적 요소입니다.

말소기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이므로, 법적인 권리 관계는 매우 깔끔하다고 판단됩니다.

다만, 감정가(302,000,000원)와 제공된 주변 실거래가 데이터(최대 250,000,000원) 간의 괴리가 존재하므로, 실질적인 시장 가치 판단에 주의가 필요합니다. 임차인 보증금(300,000,000원)이 감정가와 유사하다는 점은 시세 판단에 중요한 참고가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* HUG 보증금 관련 부담 소멸: 임차인(HUG)의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 임차 보증금 3억 원을 인수할 위험이 없습니다. 이는 본건의 가장 큰 투자 메리트입니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

* 우수한 교통 환경: 지하철 5호선, 7호선 군자역을 도보로 이용 가능하여 도심 접근성이 뛰어납니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성된 점, 권리관계가 깔끔하다는 점을 고려하면, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 입찰 경쟁 가능성: HUG 관련 특이사항으로 인해 일반 투자자들의 접근이 제한적일 수 있어, 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 302,000,000원

주변 최근 매매 시세 (2026년 7월 기준):

- 19.93㎡ (약 6.03평): 245,000,000원 (약 406만원/평)

- 35.85㎡ (약 10.85평): 250,000,000원 (약 230만원/평)

본건 건물 면적: 29.59㎡ (약 8.95평)

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 매물이 24,500만원 ~ 25,000만원 선에서 거래된 것으로 나타납니다.

하지만 본건의 감정가(302,000,000원)와 임차 보증금(300,000,000원)은 이보다 높은 수준입니다. HUG의 확약서로 인해 임차 보증금 3억 원은 인수 부담이 없다는 점을 가장 큰 강점으로 고려해야 합니다.

따라서, 주변 시세와 감정가, 그리고 HUG 확약으로 인한 리스크 감소 효과를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

안정적인 권리 관계와 HUG 보증금 부담 없음이라는 점을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

최초 감정가 302,000,000원의 80% 수준인 약 241,600,000원부터 적극적으로 검토할 수 있으며, 시세 흐름 및 경쟁 상황에 따라 상향 조절이 가능합니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.