나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51882 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 50-32 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌동주민센터" 북서측 인근에 위치하여, 주위는 단독주택, 다세대주택, 중소규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 간선도로(갈현로) 변에 노선버스정류장이 소재하고, 다소 원거리에 지하철6호선 "구산역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 알루미늄 새시 창호 등임.

이용상태

다세다주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 옥외주차장시설 등 기본설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 3-4m정도의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한지역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26-2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역:허가대상 용도:아파트, 지정기간: 2025.10.20.-2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51882 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 50-32 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

건물면적: 60.75㎡ (약 18.4평)

토지면적: 32.28㎡ (약 9.8평)

토지지분: 32.28㎡ (약 9.8평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

준공년도: 2001년

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌동주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 중소규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근 간선도로인 갈현로 변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다소 원거리에 지하철 6호선 "구산역"이 위치하여, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 9월 27일 한국주택금융공사의 근저당권 (을5)입니다.

등기부상 권리 현황:

* 공유자전원지분전부이전 (접수일자: 2005-05-26)

* 소유권이전 (접수일자: 2008-08-08)

* 소유권이전 (접수일자: 2016-07-25)

* 소유권이전 (접수일자: 2018-07-23)

* 근저당권 (한국주택금융공사, 권리금액: 481,000,000원, 접수일자: 2018-09-27) - 말소기준권리

* 소유권이전 (김동훈외 1명, 상속, 접수일자: 2025-09-29)

* 임의경매개시결정 (한국주택금융공사, 권리금액: 110,998,341원, 접수일자: 2025-11-05) - 매각으로 소멸 예정

* 14번 김하영지분압류 (고양시, 접수일자: 2026-05-15) - 매각으로 소멸 예정

총 등기부채권액: 481,000,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 은평구 역촌동은 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거 중심 지역입니다. 주변에는 근린생활시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일, 29.52㎡(약 8.9평) 면적의 다세대주택이 14,900만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 505만원)

* 2026년 5월 1일, 25.81㎡(약 7.8평) 면적의 다세대주택이 15,500만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 600만원)

* 2026년 5월 28일, 48.3㎡(약 14.6평) 면적의 다세대주택이 33,000만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 683만원)

본 건은 2001년에 건축된 건물로, 최근 거래 사례 중 가장 규모가 큰 2016년식(48.3㎡) 주택과 비교했을 때 건축 연식 및 층수(2층)를 고려해야 합니다. 최근 매매가 평균(㎡당 약 596만원)을 본 건의 건물면적 60.75㎡에 적용 시 약 36,200만원의 시세가 추정됩니다. 본 건의 감정가는 265,000,000원으로, 최근 실거래가 수준에 비해 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 노선버스정류장이 인접해 있어 시내 및 마을버스 이용이 편리합니다. 지하철 6호선 구산역 이용도 가능합니다.

교육: 역촌초등학교, 은평중학교 등 학교가 주변에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 역촌동 주민센터, 각종 병원, 은행, 마트, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

의료: 인근에 다수의 병원과 의원이 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

주변 시설: 본 건의 위치를 기준으로 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 건 소재지는 외국인 및 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 첫 번째 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이며, 두 번째 허가 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다. 이는 향후 부동산 거래 시 제한사항으로 작용할 수 있으므로, 계약 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

높은 채무액: 등기부상 근저당권 설정액이 481,000,000원으로 감정가보다 훨씬 높습니다. 매각으로 인해 말소되는 권리들이지만, 채권 총액 규모가 상당함을 인지해야 합니다.

임대 관계 미상: 현재 임차인의 보증금 및 차임 등 임대차 관계가 파악되지 않아, 인수 부담은 없을 것으로 보이나 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

건축년도: 2001년에 준공되어 약 25년차의 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동의 편리한 생활 환경과 교통 여건을 갖춘 다세대주택입니다. 감정가가 최근 실거래가 수준보다 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리관계는 명확합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있고 임차인 현황이 불분명한 점은 추가적인 확인과 주의가 필요한 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

서울 은평구 역촌동의 주거 지역 내에서 시세 대비 저평가된 감정가.

60. 75㎡(약 18.4평)의 실사용 면적을 가진 다세대주택.

역촌동 주민센터 인근의 양호한 입지조건.

향후 지역 개발 가능성과 교통 호재로 인한 가치 상승 잠재력.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 265,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택이 ㎡당 약 505만원에서 683만원 수준으로 거래되었습니다. 본 건의 건물면적 60.75㎡에 최근 거래 평균가(㎡당 약 596만원)를 적용하면 약 36,200만원의 시세가 추정됩니다.

가장 규모가 큰 최근 매매 사례(48.3㎡, 33,000만원)를 고려할 때, 본 건의 감정가는 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 없으며, 토지거래허가구역 지정 기간 만료 등을 고려하여 안정적인 투자를 위해서는 감정가를 약간 상회하는 선에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 278,000,000원 ~ 291,500,000원 수준을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.