나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52153 [1] 서울특별시 마포구 상암동 1293 태림펜트윈 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 상암동 소재 "상암초등교" 북동측 인근에 위치함. 부근은 상업용 및 업무용건물·공동주택·주상용건물·단독주택·근린생활시설·교육기관· 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철6호선·경의중앙선·공항철도 "디지털미디어시티역" 이 인근에 소재하여 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내 제4층 제405호로서, 외벽은 치장석붙임·복합판넬 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

오피스텔1[(일부 중2층구조): 현관1·방1·주방겸거실1·욕실겸화장실1·보일러실1] 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형으로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 다세대주택(도시형생활 주택단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1·3: 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-07-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(지원)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2010-03-04)(주거환경개선지구 사업완료구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025- 08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,,다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기 간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호2: 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-07-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015- 07-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행 안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2010-03-04)(주거환경개선지구 사업완료구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,,다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(용도: 아파 트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52153 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 마포구 상암동 1293 태림펜트윈 4층405호

용도: 오피스텔

감정가: 430,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 태림펜트윈

준공일: 2021년 7월 9일

건물구조: 철근콘크리트구조

전용면적: 26.43㎡ (약 8.0평)

토지면적: 8.85㎡ (약 2.7평)

토지지분: 8.85㎡ (약 2.7평)

건물면적: 26.43㎡ (약 8.0평)

건물지분: 26.43㎡ (약 8.0평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 마포구 상암동 소재 "상암초등교" 북동측 인근에 위치함.

* 부근은 상업용 및 업무용 건물, 공동주택, 주상용 건물, 단독주택, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역임.

* 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

* 대중교통수단인 버스정류장 및 지하철 6호선, 경의중앙선, 공항철도 "디지털미디어시티역"이 인근에 소재함.

* 대중교통 이용 편의도는 보통임.

2.3. 도로 및 토지 이용

* 본건 토지는 3필지로 이루어진 일단의 부정형 토지임.

* 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 다세대주택(도시형생활주택단지형) 건물 부지로 이용 중임.

* 차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있음.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 중로 등에 접해 있음.

* 기타 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 도시계획 시설 및 제한 사항이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 내용

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52153 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 신청 채권자: 주택도시보증공사

* 감정가: 430,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 주택도시보증공사(정 ) (전입일자: 2022-03-14, 확정일자: 2022-03-14)

* 보증금: 360,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2024-02-02

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 신청 채권자로서, 정 임차인의 임차보증금반환 채권을 양수하였습니다. 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다 (2026.05.04.자).

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존 (2021-07-29): 주식회사에프에스컨설팅

* 소유권이전 (2022-03-14): 박경열 (매매 426,180,000원)

* 가압류 (2023-11-15): 주택도시보증공사 (340,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매 (2025-11-05): 주택도시보증공사 (360,000,000원) - 말소

* 주택임차권 (2022-03-14): 정수진 (360,000,000원) - 말소

* 압류 (2026-02-19): 영등포구 (서울특별시) - 말소

* 등기부채권 총액: 700,000,000원

3.4. 권리관계 총평

* 말소기준권리(2023.11.15.자 주택도시보증공사의 가압류)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 정 임차인의 주택임차권(2022.03.14.자)은 말소기준권리보다 선순위이나, '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 임차보증금반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 따라서 본건은 권리 관계가 명확하며, 매수인이 인수하는 별도의 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 본건이 위치한 마포구 상암동은 디지털미디어시티를 중심으로 방송, IT, 미디어 관련 산업이 발달한 지역입니다.

* 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달하여 직주근접 수요가 풍부한 지역적 특성을 지닙니다.

4.2. 상권 형성

* 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발합니다.

* 지하철 6호선, 경의중앙선, 공항철도 디지털미디어시티역을 이용하는 배후 수요가 두텁습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육 시설: 상암초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 근린생활시설: 단지 내 및 주변으로 다양한 상업시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 녹지 공간: 공원이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 주거 및 생활 편의

* 교통이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 가구의 주거 및 업무 환경으로 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

* 초기에 제공된 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어 혼선이 있을 수 있습니다.

* 그러나, '임차인 현황'에서 명확히 '대항력 없음'으로 기재되어 있고, 주택도시보증공사(HUG)가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출함에 따라, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이에 대한 최종 확인은 필요합니다.

6.2. 기타 법적 제한

* 본건은 토지이용계획상 여러 도시계획 시설(예: 비행안전제2구역, 토지거래계약 허가구역 등)에 해당되어 일부 개발 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 일반적인 경매 물건에서 흔히 볼 수 있는 사항으로, 매수인의 이용 목적에 따라 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 마포구 상암동의 우수한 입지에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔입니다. 디지털미디어시티역 역세권으로 교통이 편리하며, 주변 상업 및 업무 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 가치가 높습니다. 권리 분석 결과, 임차인의 대항력이 없으며 채권자인 주택도시보증공사가 보증금 반환 채권을 포기한다는 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이러한 권리관계의 명확성은 본 건의 투자 매력을 높이는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 디지털미디어시티역 역세권으로 향후 미래가치 상승 기대.

* 명확한 권리관계: 임차인 대항력 없음 및 채권자(HUG)의 보증금 포기 확약으로 매수인의 부담 최소화.

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 깔끔한 건물 상태 및 유지보수 용이.

* 풍부한 임대 수요: 상암DMC 등 업무지구 인접으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔 최근 실거래가(2026년 5월 3층)가 약 3억 6,500만원 수준임을 감안하고, 본건의 감정가(4억 3,000만원) 및 현 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 인수되는 임차보증금이 없는 점을 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

입찰가는 약 3억 8,000만원 전후로 제시하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.