나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52149 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 9층911호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 은평구청 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 녹번동 근린공원 등이 위치하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 녹번역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 12층건 내 9층 911호로서 외벽: 외장석붙임 등 마감 내벽: 벽지, 내장타일 등 마감 창호: 샷시창호.

이용상태

교육연구 및 복지시설(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 교육연구 및 복지시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약4m내외의 포장도로를 통해 본건까지 접근이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52149 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 인OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

1.2. 1. 토지

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 (도로명: 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5)

용도: 교육연구시설 (건축물대장상 노유자시설, 제2종근린생활시설)

토지면적: 20.08㎡ (약 6.08평)

토지지분: 20.08㎡ (약 6.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 교육연구 및 복지시설의 부지로 이용중임.

1.2. 2. 건물

건물명: 시니어캐슬 클라시온

구조: 철근콘크리트조 평지붕 12층건 내 9층 911호

외벽: 외장석붙임 등 마감

내벽: 벽지, 내장타일 등 마감

창호: 샷시창호

건물면적: 56.34㎡ (약 17.06평) (전용면적 기준)

건물지분: 56.34㎡ (약 17.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 사용승인일: 2006년 01월 20일

1.3. 감정평가액

감정가: 1,043,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 은평구청 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 녹번동 근린공원 등이 위치하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 녹번역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 도로 관계

본건 남동측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로를 통해 본건까지 접근이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 채무자/소유자가 변경되었으며, 여러 권리가 설정 및 말소되었습니다.

말소기준권리는 2023년 02월 24일 접수된 인천수산업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

등기부채권 총액: 2,096,323,765원

3.1. 1. 말소기준권리

* 을7: 근저당권, 인천수산업협동조합, 2023-02-24 접수, 556,800,000원 (말소기준권리)

3.1. 2. 등기부채권 총액

* 총액: 2,096,323,765원

3.2. 임차인 현황

임차인: 민

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 03월 07일

확정일자: 2025년 03월 07일

배당신고일자: 2026년 02월 10일

대항력: 없음

비고:

3.2. 1. 임차인 명세

* 임차인: 민

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2025-03-07

* 배당신고일자: 2026-02-10

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 은평구 녹번동 일대는 은평구청을 중심으로 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 녹번동 근린공원 등이 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 업종 현황

본건의 용도가 교육연구시설(건축물대장상 노유자시설, 제2종근린생활시설)로 활용되고 있어, 관련 업종의 수요가 예상됩니다. 주변 근린생활시설은 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 업종으로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있습니다. 총 12층 건물로 승강기가 2대 이상 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 3호선 녹번역 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 행정: 은평구청 인근 위치

* 공원: 녹번동 근린공원 인접

* 상업: 인근 근린생활시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

6.2. 권리 관련 특이사항

* 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물건이 경매 절차에 포함될 수 있습니다.

* 등기부채권 총액이 감정가를 상회하여 경매 취하 가능성이 낮습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 임대 내역은 미상입니다. 정확한 임대차 관계 확인 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 외국인 또는 특정 용도(아파트 등)의 경우 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 교육연구시설(노유자시설, 근린생활시설)로, 지하철 3호선 녹번역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설, 공원이 어우러져 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 내부 설비가 갖추어져 있으며, 전용면적 56.34㎡(약 17.06평)의 규모입니다.

권리관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 소유권 이전 후 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있고(외국인, 아파트 등 특정 용도 및 기간), 공동담보 물건이라는 점, 임대 내역이 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 특히 토지이용계획상 '제2종일반주거지역(7층이하)'으로 표기되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 핵심 지역(지하철 3호선 녹번역)의 역세권 입지.

* 주거, 상업, 공원이 조화된 양호한 주변 환경.

* 권리관계가 명확하여 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 교육연구시설 및 복지시설로서의 잠재적 활용 가치.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,043,000,000원이며, 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

입찰가는 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 장단점, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건은 권리상의 인수 부담이 없고 입지가 양호하나, 토지거래허가구역 지정 및 공동담보 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.