나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13061 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 353-43 뷰티쉐르빌353 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철2,5호선 "까치산역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 강서로17다길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 2025타경13061(1) 부동산 강제 경매 사건입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 353-43 뷰티쉐르빌353 제3층 제301호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택(단지형 다세대) 건물 내 3층 301호입니다. 2017년 4월 28일에 건축 허가를 받아 2017년 12월 20일에 사용 승인된 건물입니다.

1.3. 면적 및 감정가

건물의 용도는 도시형생활주택이며, 감정가는 297,000,000원입니다.

토지 면적은 22.49㎡ (약 6.8평)이며, 건물 면적은 37.50㎡ (약 11.3평)입니다. 토지와 건물 모두 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용 건물, 공공시설, 공원, 교육 시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재합니다. 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 특정 대상자에게는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 용도로 토지거래 계약에 관한 허가 구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으며, 아파트 용도에 대해서는 2025.10.20.~2026.12.31까지 토지거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제 경매 개시 결정(2025타경13061)으로 진행되고 있습니다. 말소기준권리는 HUG의 강제 경매 등기(2025.11.03. 접수)이며, 이보다 선순위 권리는 말소됩니다. 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기, 신탁 등기 말소, 공유자 전원 지분 이전 등의 기록이 있습니다. 주택임차권(이창열)은 금액 259,800,000원으로 등기되었으나 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

본 건에는 5명의 임차인이 등록되어 있으며, 그 중 4명은 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다.

* 임차인: G

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-27

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: B

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-11

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: B

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-27

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: G

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-27

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이 *)

보증금: 259,800,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-29

확정일자: 2022-06-28

배당신고일자: 2024-03-18

대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수 또는 소멸 권리

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 등기보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 을3 임차권(이창열)은 말소 예정으로 표시되어 있습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 매매/임대 시세

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향이 확인되었습니다.

* 2019년식, 전용면적 19.98㎡, 4층 건물(더원): 2026년 7월 실거래가 216,000,000원. (약 10.8백만원/㎡)

* 1986년식, 전용면적 37.44㎡, 2층 건물: 2026년 7월 실거래가 150,000,000원. (약 4.0백만원/㎡)

* 2002년식, 전용면적 37.56㎡, 3층 건물(시원그린빌): 2026년 7월 실거래가 160,000,000원. (약 4.26백만원/㎡)

본 건은 2017년식 도시형생활주택으로, 전용면적 37.50㎡입니다. 비교적 신축 건물에 해당하지만, 제공된 주변 시세 자료만으로는 정확한 현 시세 파악에 한계가 있습니다. 특히 1986년식 건물의 경우 연식이 오래되어 시세가 낮게 형성된 것으로 보이며, 2019년식 건물의 경우 면적이 작음에도 불구하고 단가가 높게 형성되어 있어 본 건과 직접 비교하기에는 차이가 있습니다. 감정가(약 7.9백만원/㎡)는 주변 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조로, 개별난방 방식의 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다. 승강기, 소화전, 화재 탐지 설비, 주차장 설비, 급배수 및 기본적인 위생 설비 등을 갖추고 있습니다. 내부 마감은 벽지도배 및 일부 타일 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 0원에 대항력이 있는 임차인 4명이 존재합니다. 이들의 정확한 법적 권리 관계 및 거주 목적에 대한 명확한 파악이 필요하며, 이는 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 매각 조건

본 매각은 특별 매각조건으로, 채권자(HUG)는 매수인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있습니다. 이는 매수인에게 해당 임차인들의 보증금 미회수에 대한 책임을 전가할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 토지 이용 제한

공항 시설 보호구역, 가축 사육 제한 구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 도시형생활주택입니다. 교통이 편리하고 주변 생활 환경도 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 특히 보증금이 0원으로 명시된 점과 HUG 인수조건 변경으로 인한 매수인 부담 가능성은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 감정가가 주변 실거래가 대비 높게 책정된 점도 고려해야 합니다. 신중한 권리 분석과 임차인 현황에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 건물로 연식 대비 양호한 상태 기대 가능

* 까치산역 인근으로 대중교통 이용 용이

* 도시형생활주택으로서 실수요 및 투자 수요 존재 가능성

9. 예상 입찰가

주변 시세, 건물의 신축 연식, 감정가, 그리고 무엇보다 대항력 있는 임차인 및 특별 매각 조건으로 인한 불확실성을 종합적으로 고려할 때, 감정가(297,000,000원) 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 임차인 관련 리스크 및 인수 조건의 부담을 고려하여, 보수적으로 감정가의 약 70% 수준을 고려한 210,000,000원 내외를 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 주변 시세와의 비교, 잠재적 위험 요인 및 추가 인수 비용 발생 가능성을 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.