나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13065 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 569-18 모던하우스 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화곡4동주민센터" 북동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택등의 공동주택과 소규모 근린생활시설 및 각급 학교, 근린공원등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층건(사용승인일자: 2020. 2. 7)중 제 3층 제 303호로 외벽: 외장벽돌붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

단지형다세대로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방2, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내의 가장형의 토지로 자체지반은 평탄하게 조성하여 현재 건(도시형생활주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 4미터폭(등촌로13가길)의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025. 10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 본 구분건물은 2층 ~ 3층은 각층별 4세대, 4층 ~ 5층은 각층별 3세대, 6층은 2세대로 총 16세대임

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13065 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 569-18 모던하우스 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 280,000,000원

토지면적: 19.28㎡ (약 5.83평)

토지지분: 19.28㎡ (약 5.83평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보, 임차인 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하며 "화곡4동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택을 중심으로 한 공동주택과 소규모 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 여건은 보통 수준입니다. 인근에는 대일고등학교가 소재하고 있습니다.

교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변시설: 본 건 인근에는 봉제산이 있어 가벼운 산책이나 등산을 즐길 수 있으며, 강서도서관이 가까이 있습니다. 또한, 매화공원이 인근에 위치해 있습니다. 생활 편의시설로는 홈플러스, 다이소, CGV, 롯데시네마 등 다양한 상업시설이 인접해 있습니다. 다양한 학원가도 형성되어 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 채권자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)으로 판단됩니다.

인수되는 권리: 없습니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기사항에 기재된 지상권 등은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 본 건에는 해당 사항이 없는 것으로 보입니다.

소멸되는 권리: 등기사항전부증명서상 을3 (주택임차권)은 말소 예정이며, 갑3 (가압류), 갑4 (압류), 을3 (주택임차권), 갑5 (강제경매) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (유동석)

* 보증금: 286,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-25

* 확정일자: 2022-05-12

* 배당신고일자: 2024-06-07

* 대항력: 없음 (공식적인 기록상)

* 비고: 상기 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 특별매각조건에 따라 임차인 및 승계인은 매수인에 대한 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수 보증금: 0원. 특별매각조건에 따라 임차인 보증금 인수 의무는 없습니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 등촌동 지역 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* `2026년 7월 6일` 기준, `43.14㎡` (약 13평) 면적의 주택이 `330,000,000원`에 거래되었습니다 (2015년식, 3층).

* `2026년 7월 6일` 기준, `42.96㎡` (약 13평) 면적의 주택이 `300,000,000원`에 거래되었습니다 (2017년식, 2층).

* `2026년 7월 6일` 기준, `29.9㎡` (약 9평) 면적의 주택이 `210,000,000원`에 거래되었습니다 (2016년식, 3층).

본건과 유사한 면적 (`29.99㎡`, 약 9.07평) 및 층수 (3층)를 가진 주택이 `210,000,000원`에 최근 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가 `280,000,000원`은 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 본건은 `2020년`에 건축되어 유사 면적 비교 대상 주택(2016년식)보다 신축 연수가 짧다는 장점이 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 건물로, `2020년 2월 7일` 사용승인되었습니다. 본 건은 해당 건물 `지상 6층` 중 `제3층 제303호`에 위치합니다.

내외부 마감: 외벽은 외장벽돌붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 이중창으로 시공되었습니다.

이용상태: 단지형 다세대로 이용 중이며, 건축물 현황도 기준 `방 2개, 거실 겸 주방, 욕실`로 구성되어 있습니다. 총 `16세대`가 거주하는 건물입니다.

설비내역: 급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비가 갖추어져 있으며, `1층에는 주차장 시설`이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 조건: 비록 등기부상 임차인의 권리가 말소 예정으로 표시되고 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 또한 0원으로 명시되어 있으나, 특별매각조건에 따라 임차인의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 하고 있어, 입찰 전 임차인과의 명확한 소통 및 조건 이행 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 `제2종일반주거지역(7층 이하)`으로 지정되어 있으며, `중요시설물보호지구(공항)`, `가축사육제한구역`, `원추표면구역`, `대공방어협조구역`, `과밀억제권역` 등에 포함됩니다. 또한, `토지거래계약에 관한 허가구역`으로 지정되어 있어(지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.), 관련 법규에 따른 제한사항이 있을 수 있으므로 거래 시 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 신축(2020년 사용승인) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통을 갖추고 있습니다. 건물 상태는 신축급으로 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점과 임차인 관련 매각조건이 다소 복잡하여 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인 존재 가능성 및 대항력 포기 조건 등이 주요 확인 사항입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

편리한 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 편의시설, 학교, 공원 등이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

명확한 권리관계: 특별매각조건에 따라 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 매각 시 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 명확한 권리 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 280,000,000원입니다.

유사 면적 (`29.9㎡`)의 최근 거래가 (`210,000,000원`)를 고려하고, 본건 건물의 신축 연수(`2020년`)가 더 짧다는 점을 감안하여 시세 대비 가치를 평가했습니다.

임차인 관련 인수 보증금이 0원이며, 특별매각조건이 명확하므로 권리 인수 부담은 없습니다.

종합적인 시세 분석 및 리스크 고려 시, 예상 입찰가는 `220,000,000원` 내외로 산정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.