나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13050 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제102동 제11층 제1102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 여 건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 11층 건 내 제11층 제1102호로서 (사용승인일: 2019.04.25), 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(방2, 거실, 주방, 화장실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 설비, 스프링클러 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30m 내외, 남측과 서측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로에 각각 접하 고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항 시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아 파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13050 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제102동 제11층 제1102호

용도: 도시형생활주택

건물 규모: 지상 11층 건물 내 제11층 제1102호

전용면적: 22.85㎡ (약 6.91평)

토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

감정가: 271,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2019년 04월 25일

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "화곡4동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시됩니다.

접근성

본건 동측으로 노폭 약 30m 내외, 남측과 서측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제3종일반주거지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 도로(접합)

* 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)

* 원추표면구역(원추표면)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에관한허가구역 (용도: 아파트. 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

* 건축선

1.2. 권리분석

말소기준권리: 압류 (강서구, 2022-06-15 접수, 말소)

매각으로 소멸되는 권리

* 주택임차권 (을1, 부은철, 280,000,000원, 말소 예정)

* 소유권이전3번신탁등기말소 (갑4)

* 소유권이전 (갑5, 이정훈)

* 소유권이전 (갑6, 최창열, 매매)

* 압류 (갑8, 강서구, 말소)

* 가압류 (갑9, 제이비우리캐피탈, 말소)

* 강제경매 (갑13, 주택도시보증공사, 280,000,000원, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없음.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (부은철)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-24

* 확정일자: 2020-03-30

* 배당신고일자: 2024-05-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

특이사항

* HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 이는 매수인이 임차인의 보증금 관련 권리를 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

1.3. 상권분석

주변 개발 현황

본건은 기존 주택지대로서 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있으며, 근린생활시설 또한 분포하고 있습니다.

주변 시설

* 주민센터 인근에 위치합니다.

* 근린생활시설이 주변에 분포합니다.

혐오시설 여부

제공된 정보 내에서 본건 인근에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항시설보호지구에 해당하므로 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지상 11층 중 11층

* 설비: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 설비 구비

주변 편의시설

* 인근 버스정류장 등 대중교통 이용이 용이합니다.

* 근린생활시설 이용이 가능합니다.

주변 환경

* 주거 지역으로 다세대, 도시형생활주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

소유권 관련 리스크

등기부등본 상 복잡한 권리 변동이 있었으나, 현재 강제경매로 진행되며 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차권 관련 리스크

임차인이 존재하나, 특별매각조건에 따라 매수인에게 임차인의 보증금 반환청구권이나 대항력이 인수되지 않으므로, 임차 관련 리스크는 사실상 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

건축/법규 관련 리스크

* 공항시설보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당하여 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

시장 변동성

부동산 시장의 일반적인 가격 변동성에 노출될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 비교적 신축 건물인 동양하우징 102동 11층 도시형생활주택입니다. 최상층에 위치하여 일조권 및 조망권 등에서 이점이 있을 것으로 예상됩니다. 가장 큰 장점은 임차인 관련 권리가 매수인에게 인수되지 않는다는 점입니다. 즉, 인수해야 할 보증금이 0원이므로 권리관계가 깔끔하게 정리된 상태로 매수할 수 있습니다. 다만, 감정평가액(2억 7,100만원)과 최근 시장 거래가로 추정되는 시세(약 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원) 간에 상당한 격차가 존재합니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황 또는 본건 건물의 특성(높은 층수, 신축 등)이 반영되었거나, 제공된 시세 데이터가 본건과 직접적인 비교가 어려운 경우일 수 있습니다. 공항 관련 구역 지정 등 일부 법규적 제한사항이 존재하나, 직접적인 거주나 일반적인 생활에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 11층 건물 중 최상층에 위치하여 장점이 있습니다.

* 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다 (인수 보증금 0원).

* 제공된 시세 데이터 분석 시, 감정가 대비 낮은 가격대로 진입할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 데이터(2026년 7월 6일 거래 기준)를 바탕으로 산정한 본건(22.85㎡)의 예상 시세는 약 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원 수준입니다.

* 고센아트빌 (43.14㎡): 330,000,000원 (약 7,650,000원/㎡)

* 라온제나 (42.96㎡): 300,000,000원 (약 6,983,000원/㎡)

* 멤버스빌B동 (29.9㎡): 210,000,000원 (약 7,023,000원/㎡)

본건은 22.85㎡ 기준으로, 가장 유사한 멤버스빌B동의 단가(약 7,023,000원/㎡)를 적용하면 약 160,513,965원 수준이 됩니다.

최상층 프리미엄과 신축 건물의 가치를 고려하여, 현 시세 기준으로 예상 입찰가는 1억 8천만원 ~ 2억 2천만원 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다.

다만, 감정가 2억 7,100만원과의 괴리가 크므로, 본건의 실제 가치에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다. 입찰 시에는 보증금 0원 인수 조건을 적극 활용하여 경쟁력을 확보하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.