나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13106 [1] 서울특별시 구로구 고척동 48-10 남양캐슬 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "동양미래대학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스장류장 등이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건내 제2층 제201호로서 (사용승인일 : 2019. 12. 5) 외 벽 : 벽돌마감 등 창 호 : PVC샤시 이중창임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 용도임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 지면 평탄한 정방형의 토이이며, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 서측으로 폭 약 5미터 ~ 6미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항 시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간:2025.10.20.∼2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.∼ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13106 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 고척동 48-10 남양캐슬 제2층 제201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 239,000,000원

* 토지면적: 20.34㎡ (약 6.15평)

* 건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한국주택금융공사 (등기부상)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 고척동에 소재한 "동양미래대학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 토지는 북측 및 서측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 주요 권리사항: 본건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하는 물건입니다.

* 임차인 현황:

* 이 : 보증금 235,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2020년 5월 22일, 확정일자 2020년 5월 7일. 대항력 있음.

* 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 등기부등본 상 을구 1번 주택임차권(이선순, 보증금 235,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 따라서, 임차인 이 의 보증금 235,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 위험 요소입니다.

* 말소기준권리: 2023년 10월 18일 남동세무서장의 압류 (갑5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (이선순, 보증금 235,000,000원)

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2016년식 아이팰리스 (52.61㎡)가 2026년 7월 240,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 15.1백만원)

* 2018년식 수명그린빌 (39.45㎡)가 2026년 7월 279,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 23.4백만원)

* 2003년식 삼성쉐르빌 (42.47㎡)가 2026년 7월 185,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 14.4백만원)

* 본건 (29.95㎡, 약 9.06평)의 경우, 최근 거래 사례들을 바탕으로 평당 14.0백만원 ~ 16.0백만원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

* 이를 건물 면적으로 환산 시, 약 126,780,000원 ~ 144,960,000원 수준의 시세가 예상됩니다.

* 감정가(239,000,000원) 대비 추정 시세가 낮게 형성되어 있으며, 특히 임차인 보증금(235,000,000원)이 감정가와 유사하거나 더 높은 수준임을 고려할 때, 본건은 소유주에게 실질적인 자본이 거의 남지 않은 상태입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 북측 인근에 동양미래대학교가 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 주거 지역으로 분류되어 비교적 안정된 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 이 의 보증금 235,000,000원을 잔액 인수해야 한다는 점입니다. 현재 감정가 대비 보증금 비율이 매우 높아 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 높으며, 이에 따른 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 낮은 소유주 지분: 감정가(239,000,000원)와 임차인 보증금(235,000,000원)을 비교했을 때, 소유주의 지분은 약 4,000,000원으로 매우 적습니다. 이는 부동산 가격 하락 시 매수인의 손실 위험을 높입니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 장애물 제한구역, 군사기지 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래 허가 구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 구로구 고척동에 위치한 다세대주택으로, 동양미래대학교 인근의 주거 지역에 속합니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이나, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원이 매수인의 인수 대상이 되는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 감정가(239,000,000원)가 임차인 보증금과 거의 같아 소유주에게 돌아갈 몫이 매우 적은 상황입니다. 주변 시세는 평당 14.0~16.0백만원 수준으로 추정되나, 이러한 권리 관계를 고려한 실질적인 부동산 가치 판단이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 임차인 보증금 인수 조건을 고려했을 때, 낙찰가율에 따라서는 매우 적은 금액으로 소유권 확보가 가능할 수 있습니다. (단, 총 매수 비용은 입찰가 + 인수 보증금임을 명심해야 합니다.)

* 신축 건물: 2019년 준공된 건물로, 건물 자체의 노후도는 낮은 편입니다.

* 입지: 대학가 인근으로 임대 수요가 꾸준할 수 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 소유주 지분이 감정가 기준 약 4,000,000원으로 매우 적으며, 해당 지분에 대한 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 감정가상 소유주 지분(4,000,000원)의 70~80% 수준을 예상 입찰가로 산정합니다.

* 예상 입찰가: 약 3,000,000원 ~ 3,200,000원

* 총 예상 매수 비용: 예상 입찰가 + 인수 보증금 (235,000,000원)

예를 들어, 3,000,000원에 낙찰될 경우, 총 예상 매수 비용은 약 238,000,000원이 됩니다. 이 금액은 현재 추정 시세(약 126,780,000원 ~ 144,960,000원)를 훨씬 상회하는 금액이므로, 투자 시점에서의 정확한 권리관계 확인 및 임차인과의 협상 여지, 그리고 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.