나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13083 [1] 서울특별시 금천구 독산동 967-5 엠에스 빌 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 7층 건물 내 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2018.08.20) 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 동측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 967-5, 967-6: 도시지역,?제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2020-174호(2020.5.1.))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13083 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 967-5 엠에스 빌 제6층 제601호

신주소: 서울특별시 금천구 시흥대로150길 11-9 (독산동)

건물명: 엠에스 빌

주요용도: 다세대주택 (공동주택)

사용승인일: 2018년 08월 20일

건물 총 층수: 7층 (본건은 6층)

총 세대수: 10세대

1.2. 토지 정보

토지 면적: 15.32㎡ (약 4.63평)

토지 지분: 15.32㎡ (약 4.63평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설의 부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21 지정, 2025-08-26~2026-08-25)

1.3. 건물 정보

건물 면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물 지분: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

승강기: 1대 설치

1.4. 매각 정보

감정가: 258,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울문성초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 부지의 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을1 (주택임차권): 중국인, 240,000,000원, 말소: 인수 (전입일자: 2020-11-23, 확정일자: 2020-10-22)

* 갑6 (압류): 서울특별시금천구, 말소: 말소 (말소기준권리)

* 갑7 (강제경매): 남미란, 240,000,000원, 말소: 말소 (본 경매 사건)

* 갑8 (압류): 서대문세무서장, 말소: 말소

* 갑9 (압류): 금천구(서울특별시), 말소: 말소

등기부채권 총액: 240,000,000원

3.2. 임차인 현황

본건에는 다음과 같은 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 구

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-22

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 권리 관계 확인 필요. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-23

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 권리 관계 확인 필요. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-23

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 권리 관계 확인 필요. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-22

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 권리 관계 확인 필요. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 남 (중국인 남미란)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-23

확정일자: 2020-10-22

배당신고일자: 2024-12-18

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 선순위 대항력 있는 임차인으로, 보증금 240,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

인수 보증금 합계 (실질적 인수 가능 금액): 240,000,000원

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 을1 주택임차권보다 선순위이며 매각으로 소멸되는 권리인 서울특별시금천구의 압류(갑6)입니다.

3.4. 인수되는 권리

본건은 선순위 대항력 있는 임차인(중국인 남미란)이 존재하며, 임대차보증금 240,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 독산동 일대는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

서울문성초등학교가 인근에 위치하여 학군 관련 수요가 존재하며, 지역 내 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 상권 유지 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

서울문성초등학교가 인근에 있어 초등 교육 시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(중국인 남미란)의 보증금 240,000,000원 인수 가능성입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인에게 인수되므로 총 부담액 증가를 고려해야 합니다.

토지이용계획상 여러 제한사항(가축사육제한구역, 높이 제한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등)이 존재하여 향후 건물 증축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인들이 다수 존재하며, 이들의 실제 권리 관계 및 대항력 유무에 대한 철저한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 금천구 독산동에 위치한 신축 다세대주택입니다.

주요 권리관계상 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 240,000,000원 인수라는 큰 부담이 있습니다. 이에 따라 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

주변 입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 다수의 토지이용 제한사항은 향후 활용에 제약이 될 수 있습니다.

감정가는 258,000,000원이지만, 인수되는 보증금을 고려하면 실질적인 투자 가치를 면밀히 따져보아야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2018년 사용승인)로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 서울문성초등학교 인근의 주거 지역으로 기본적인 배후 수요가 확보되어 있습니다.

* 인수되는 임차 보증금을 고려하더라도, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있다면 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 유사 면적 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 29.87㎡의 물건이 2026년 5월 325,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 경우, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 매수인이 최종적으로 부담하는 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 325,000,000원을 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금 240,000,000원을 고려하여, 본인의 최대 부담 총액이 시세 325,000,000원을 넘지 않는 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

예상 입찰가: 85,000,000원 ~ 100,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 인수되는 보증금 240,000,000원을 포함한 총 부담액이 시세 325,000,000원을 초과하지 않는 선에서 제시되었으며, 낙찰 후 실제 명도 및 잔여 보증금 인수 등 추가적인 변수를 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.