나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경762 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 774-4 마곡센트럴타워1 제12층 제1219호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철5호선 발산역 서측 인근에 위치하며 주위는 근생 및 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 인근에 지하철 5호선 발산역, 마곡역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층건중 12층 1219호로서 외 벽: 화강석 및 커튼월 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 알미늄새시 창호임.

이용상태

사무실로 이용중임.

설비내역

승강기,소화전,화재탐지시설,스프링클러,냉난방설비,위생설비,지하주차장시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 업무시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약40m, 동측으로 약25m, 북측으로 약12m의 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),지구단위계획구역(마곡도시개발사업),광로3류 (폭40m~50m)(접함),대로3류(폭25m~30m)(접함),중로3류(폭12m~15m)(접함),가축사육제한 구역,수평표면구역(수평표면),대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),도시개발구역,과밀 억제권역,중점경관관리구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25),토지거래계 약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②등기사항전부증명서상 대지권등기(대지권비율: 2715.3분의 18.68)가 경료되어 있으나 토지대장상에는 대지권 등기사항이 등재되어 있지 않음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 774-4, 마곡센트럴타워1 제12층 제1219호에 소재한 업무시설입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경762 (1)

* 물건명: 서울특별시 강서구 마곡동 774-4 마곡센트럴타워1 제12층 제1219호 (업무시설)

* 감정가: 533,000,000원

* 면적:

* 토지: 18.68㎡ (약 5.65평)

* 건물: 87.02㎡ (약 26.32평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2016년 09월 01일

1.1. 소재지 및 건물 현황

* 본건은 서울특별시 강서구 마곡동 774-4, 마곡센트럴타워1 건물 12층 1219호에 위치하고 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 12층 건물 중 12층에 해당합니다.

* 구체적인 전용면적은 87.02㎡ (약 26.32평)입니다.

* 건물 내부는 사무실로 이용 중입니다.

* 승강기, 소화전, 화재탐지시설, 스프링클러, 냉난방 설비, 위생 설비, 지하 주차장 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.2. 토지 현황

* 본건의 토지 면적은 18.68㎡ (약 5.65평)입니다.

* 토지 형상은 인접 도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 업무시설 부지로 이용 중입니다.

* 건축물대장 및 감정평가서 요약에 따르면, 본건이 속한 마곡센트럴타워1 건물의 총 토지 면적은 2715.3㎡이며, 본건의 토지 지분은 18.68㎡로 전체 토지 면적 대비 약 0.687%를 차지합니다. (대지권비율: 2715.3분의 18.68)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 발산역 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 복합적인 상권이 형성되어 있으며 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 5호선 발산역과 마곡역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 비교적 양호한 편입니다.

* 차량 접근성 또한 우수하며, 남측 약 40m, 동측 약 25m, 북측 약 12m의 다양한 폭의 도로에 접하고 있어 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

2.3. 마곡지구 개발 현황

* 본건은 마곡도시개발사업지구 내에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 LG, 코오롱, 롯데 등 다수의 대기업 R&D 센터가 밀집해 있어 업무시설 수요가 풍부한 지역입니다.

* 이러한 개발 여건은 향후 지역 가치 상승 및 안정적인 임대 수익 창출에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 제한사항

* 본건은 김포국제공항 인근에 위치하여 중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 수평표면구역으로도 분류되어 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

* 주변에는 NC백화점 강서점, 홈플러스 강서점 등 대형 상업 시설과 이대서울병원 등 의료 시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 서울식물원 등 녹지 공간 또한 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2016년 10월 20일 접수된 국민은행 근저당권(채권최고액 285,600,000원)입니다. [cite: BUILDING_REGISTER_SUMMARY]

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 대한 별도 명시가 없는 것으로 보아, 일반적으로 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다. [cite: PROPERTY_STATEMENT_REMARKS]

* 인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조준모 (조 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,600,000원

* 전입/사업자 등록일: 2025년 10월 28일

* 확정일자: 2025년 10월 29일

* 배당요구일: 2025년 12월 01일

* 대항력: 없음. (전입일자가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다.)

* 임차인은 대항력이 없으며 배당요구를 하였으므로, 보증금 회수는 배당 순위에 따라 이루어지며 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 총 채권액

* 등기부상 채권 총액은 401,712,107원입니다. [cite: BUILDING_REGISTER_SUMMARY] 이는 감정가액과 비교할 때 부담이 크지 않은 수준입니다.

4. 상권분석

4.1. 마곡지구의 잠재력

* 마곡지구는 서울 서남권의 핵심 업무 및 R&D 허브로 조성된 지역이며, 다수의 대기업 R&D 센터가 밀집해 있어 업무시설 수요가 꾸준합니다.

* 이러한 산업 집적 효과는 지역 내 일자리 창출과 더불어 관련 상권의 활성화를 견인하고 있습니다.

4.2. 본건의 위치적 강점

* 지하철 5호선 발산역과 마곡역을 모두 이용할 수 있는 역세권 단지로, 서울 도심 및 수도권 전역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 주변에 대형 상업 시설(NC백화점, 스타필드 마곡 예정), 의료 시설(이대서울병원), 공원(서울식물원) 등이 있어 직주근접 및 생활 편의성이 높은 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* NC백화점 강서점, 홈플러스 강서점 등 대형 유통시설 이용이 편리합니다.

* 이대서울병원 등 종합병원 이용이 용이하여 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

* 서울식물원과 같은 대규모 공원이 인접하여 쾌적한 휴식 및 여가 활동이 가능합니다.

5.2. 교육 및 기타

* 마곡지구 내에 다수의 초, 중, 고등학교가 설립되어 있어 배후 주거 수요 확보에도 유리합니다. (업무시설의 경우, 직원들의 편의 측면에서 고려될 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 마곡지구는 신축 오피스 공급이 활발하게 이루어지고 있어, 향후 공실률 상승 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 경기 변동 또는 특정 산업의 부진은 업무시설 수요에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 지역 규제

* 본건은 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어, 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 본건의 주 용도가 업무시설임을 감안할 때, 아파트 관련 허가 사항은 직접적인 영향이 적을 수 있습니다. 다만, 관련 규정을 정확히 확인해야 합니다.

6.3. 대지권 등기 관련 정보 불일치

* 감정평가서 요약에는 '토지대장상에는 대지권 등기사항이 등재되어 있지 않다'고 기재되어 있으나, 물건명세서에는 '토지대장상에 대지권 등기사항이 등재되어 있음'이라고 명시되어 있어 상반된 정보가 존재합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY, PROPERTY_STATEMENT_REMARKS]

* 이 사항은 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 확인 및 관련 공부 재확인을 통해 정확한 사실 관계를 반드시 소명해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울의 신흥 업무지구인 마곡지구에 위치한 업무시설로, 탁월한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 법적으로 안전한 물건입니다. 다만, 지역별 규제 사항 및 대지권 등기 관련 정보 불일치 문제는 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구 핵심 입지로 향후 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 다수의 대기업 R&D 센터 입주로 인한 안정적인 업무시설 수요 확보.

* 지하철 5호선 발산역 및 마곡역 역세권 프리미엄과 우수한 교통망.

* 권리 분석상 인수 부담이 전혀 없는 안전한 물건.

* 주변 생활 편의 시설 및 녹지 공간 풍부.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 533,000,000원을 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다.

* 입찰가 산정 시에는 주변 유사 물건의 실거래가, 마곡지구의 향후 개발 전망, 예상 임대 수익률, 예상 공실률, 그리고 앞서 언급된 대지권 등기 관련 정보 불일치 해소 여부 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 경매 시장 상황 및 유사 물건 낙찰가율을 참고하여 본건의 적정 가치를 판단하고, 잠재적 리스크 요인들을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.