나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12887 [1] 서울특별시 구로구 구로동 103-11 한솔로이젠트 제9층 제905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주상 복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선, 7호선 '대림 역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층, 지상15층건 내 제9층 제905호로서 (사용승인일: 2006.03.28), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: 시스템 창호 마감 등.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 지하 자주식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설, 제1종 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30m 내외, 북서측으로 노폭 약 13m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문 의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반 +건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025 .10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구 , 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12887 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 103-11, 한솔로이젠트 제9층 제905호

용도: 오피스텔

건축년도: 2006년 3월 28일 사용승인

건물 규모: 지하 5층, 지상 15층 중 제9층 제905호

전용 면적: 29.40㎡ (약 8.90평)

대지 지분 면적: 4.57㎡ (약 1.38평)

감정가: 130,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 건물 상태

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

외벽: 인조석 마감 등

내벽: 미상

바닥: 미상

창호: 시스템 창호 마감 등

설비: 도시가스 개별난방, 위생/급배수, 승강기, 화재경보/탐지, 지하 자주식 주차 설비 구비.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙된 상업 및 업무 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

지하철 2호선 및 7호선 환승역인 '대림역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 환경

본건 건물 남동측으로는 노폭 약 30m 내외, 북서측으로는 노폭 약 13m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 소통이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역에 속해 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한, 장애물 제한 표면 구역, 교육환경 보호 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 안산세무서장의 압류 (2022.04.04.)

채권자: 박OO (본 경매 신청 채권자)

3.2. 임차인 현황

임차인: 박미현 (마스킹 처리)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원 (월세 없음)

전입일자: 2020년 10월 16일

확정일자: 2020년 9월 28일

배당신고일자: 2024년 9월 13일

대항력: 있음 (말소기준권리보다 빠른 전입 및 확정일자 확보)

3.3. 주요 권리 분석

본건의 말소기준권리는 안산세무서장의 압류(2022.04.04.)입니다.

박미현 임차인은 해당 물건의 전입일자(2020.10.16) 및 확정일자(2020.09.28)가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

을구 5번의 주택임차권(박미현, 150,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

본 경매는 박미현의 신청으로 개시되었습니다.

3.4. 인수되는 권리

을구 5번 주택임차권(박미현)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.5. 주택임차인 주의 사항

박미현 임차인은 대항력 있는 임차인으로서, 보증금 150,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 부담해야 하는 위험이 있습니다. 이는 본건 매수 시 매우 중요한 고려사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 구로동 103-11번지 일대는 대림역 역세권을 중심으로 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 꾸준한 상권 활성화가 기대됩니다.

인근에 구로중학교가 위치하여 교육 환경과 관련된 유동인구도 존재합니다.

4.2. 교통 중심지

지하철 2호선과 7호선이 만나는 대림역을 도보로 이용 가능하며, 이는 서울 주요 도심 및 강남권 접근성을 크게 높여줍니다.

다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통망이 매우 우수합니다.

4.3. 잠재 시설

주변 지역 개발 계획 및 도시 정비 사업 등을 통해 상권의 가치 상승 잠재력이 존재합니다.

현재 특별한 혐오시설이 인근에 위치하고 있다는 정보는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

대림역 주변 상업 지역에 다양한 은행, 병원, 쇼핑 시설, 식음료 매장 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔이 주된 용도이므로 1인 가구나 소규모 가구의 주거 수요에 적합합니다.

주변 아파트 단지 및 주상복합건물과의 조화를 이루는 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 건축물 정보

2006년에 준공된 건물로, 비교적 최근 연식의 오피스텔입니다.

철근콘크리트 구조로 안정성이 있으며, 기본적인 편의 설비(난방, 승강기 등)를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박미현 씨의 보증금 150,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다.

만약 배당에서 충분한 금액을 변제받지 못할 경우, 이는 매수인의 실질적인 매수 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 토지거래계약 허가 구역

본건이 토지거래계약 허가 구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 용도에 따라 추가적인 행정 절차(허가)가 필요할 수 있습니다. (아파트 대상: 2025.10.20.~2026.12.31., 외국인 등 대상: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.3. 각종 법규제

교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 가로구역 최고높이 제한 지역 등에 해당되므로, 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 대림역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

전용면적 29.40㎡(약 8.90평)의 소형 평형으로 1인 가구 수요에 적합하며, 건물 연식도 비교적 최근에 속합니다.

그러나, 150,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

이는 낙찰가 산정 시 매우 신중한 접근을 요구하며, 인수되는 보증금을 포함한 총 실질 매수 비용을 감안하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

지하철 2호선, 7호선 대림역 초역세권으로 출퇴근 및 외부 활동이 매우 편리합니다.

8.2. 실수요 및 투자 매력

1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 오피스텔의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.3. 시세 대비 저가 매수 기회

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험을 고려하여, 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받는다면 잠재적 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 전용면적 29.4㎡의 오피스텔 실거래가는 2026년 4월 135,000,000원, 2026년 5월 128,000,000원으로 형성되어 있습니다.

이는 본건 감정가(130,000,000원)와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

단, 2026년 6월 9일에 거래된 58.5㎡ 면적의 물건(280,000,000원)을 환산하면, 29.4㎡ 기준 약 140,000,000원으로 추정됩니다.

따라서 현재 시세는 대략 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가 산정 고려 사항

본건의 가장 큰 변수는 150,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험입니다.

경매 명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당에서 소멸되지 않는 대항력 있는 임차인의 권리를 간과한 단순 계산일 수 있습니다.

실질적으로 임차인의 보증금 150,000,000원을 인수하게 된다면, 매수인이 부담하는 총 금액은 '입찰가 + 150,000,000원'이 됩니다.

이 총 금액이 물건의 실제 가치(시장가)를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

시세가 130,000,000원에서 140,000,000원임을 고려할 때, 150,000,000원을 인수하게 되면 입찰가는 매우 낮게 책정되어야 합니다.

9.3. 예상 입찰가

상기 분석을 바탕으로, '인수 보증금'을 제외한 순수 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

제시된 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 대항력 있는 임차인의 존재를 모두 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

다만, 본 입찰가 산정은 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 규칙에 따르며, 실제 총 지불 금액은 인수되는 보증금을 포함하게 됨을 명확히 인지해야 합니다.

예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

참고: 본 입찰가로 낙찰 시, 만약 150,000,000원의 보증금을 모두 인수해야 한다면, 총 지출액은 220,000,000원 ~ 230,000,000원에 달하게 됩니다. 따라서 이는 시세보다 훨씬 높은 금액이 될 수 있으므로, 신중한 검토와 명확한 권리 관계 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.