나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경765 [1] 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 제8층 제832호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "지하철1,7호선 가산디지털단지역" 남동측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 대형쇼핑몰, 상업용 및 업무용건물, 오피스텔 등이 혼재된 지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1,7호선 가산디지털단지역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상17층 건 내 제8층 제832호로서, (사용승인일: 2020-02-14) 외벽: 복합판넬 마감 등 창호: 강화유리 창호 등임.

이용상태

공장으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공장(지식산업센터,지원시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약14미터, 남동측으로 노폭 약10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(저촉), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경765 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국OOO (등기부상 국민은행 근저당권자)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 제8층 제832호

* 용도: 공장 (집합건축물대장상 '공장'으로 등재)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상17층 건물 중 제8층 제832호

* 사용승인일: 2020년 2월 14일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 243,000,000원

* 토지면적: 12.27㎡ (약 3.71평)

* 건물면적: 48.60㎡ (약 14.70평)

* 토지지분: 12.27㎡ (약 3.71평)

* 건물지분: 48.6㎡ (약 14.70평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '지하철 1, 7호선 가산디지털단지역' 남동측 인근에 위치함.

* 주변은 지식산업센터, 대형쇼핑몰, 상업용 및 업무용 건물, 오피스텔 등이 혼재된 지대로 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1, 7호선 가산디지털단지역)이 위치하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 저촉됨.

* 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역에 포함됨.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자 및 용도에 따라 허가가 필요할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전(1번신탁등기말소): 지현정 (2020-03-27 접수)

* 근저당권: 국민은행, 244,800,000원 (2020-03-27 접수, 말소기준권리)

* 임의경매: 국민은행, 200,585,484원 (2025-11-06 접수)

3.2. 말소 기준 권리

* 국민은행 근저당권(2020-03-27 접수)이 본 건의 말소 기준 권리입니다. 본 경매 절차 진행 시, 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서에 따르면, '토지 별도등기 있음(을구 1번 구분지상권 설정 등기)'으로 기재되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 따라서 해당 구분지상권의 내용 및 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 임대 관련 정보는 미상으로 기재되어 있어, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 본건은 가산디지털단지역을 중심으로 형성된 대규모 업무지구 내에 위치합니다.

* 인근에 대형 쇼핑몰, 금융기관, 병원 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

4.2. 업종 현황

* 주변 지역은 지식산업센터, 오피스텔 등 다양한 업종이 혼재되어 있습니다.

* 본건은 건축물대장상 '공장' 용도로 등재되어 있으며, 지식산업센터 및 지원시설로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 내에는 위생, 급배수, 소화, 승강기, 주차장 등 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 기타 정보

* 임대차 관련 정보는 미상으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도 등기 (구분지상권)

* '토지 별도등기 있음'이라는 점과 '을구 1번 구분지상권 설정 등기'가 매각으로 소멸되지 않는 권리라는 점은 본 건의 가장 중요한 리스크 요인입니다. 해당 구분지상권의 정확한 내용(설정 목적, 범위, 존속기간 등)과 본 건물 이용에 미치는 영향을 파악하는 것이 필수적입니다.

6.2. 유동화 물건

* 본 건은 '유동화물건'으로 분류되어 있어, 일반적인 경매 물건과 절차상 또는 권리 관계상 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 건물 준공일(2020년 2월 14일)이 비교적 최근이므로 건물 자체의 노후도는 낮으나, 실제 공장으로서의 적합성 및 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 지역 탐색 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 서남부의 핵심 비즈니스 및 산업 허브인 가산디지털단지에 위치하여 지리적 이점이 큽니다.

* 2020년 준공된 신축 건물 내에 위치한 소형 면적(약 14.70평)의 공장으로, 소규모 사업체 운영이나 임대 수익을 위한 투자용으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 그러나, 매각으로 소멸되지 않는 '토지 구분지상권'이라는 중대한 권리가 존재하므로, 이에 대한 철저한 권리 분석과 추가적인 비용 발생 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 인근으로 교통 편리성이 우수합니다.

* 최신 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 시설의 현대성과 낮은 관리비용을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 상대적으로 적은 투자금으로 진입이 가능합니다.

* 배후 수요: 가산디지털단지의 풍부한 산업단지 및 업무 시설은 잠재적인 임대 수요를 뒷받침합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 매각으로 소멸되지 않는 토지 구분지상권의 영향을 반드시 고려해야 합니다. 해당 권리가 건물 이용에 미치는 제약 사항 및 잠재적 가치 하락 요인을 면밀히 분석한 후, 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현재로서는 권리상의 불확실성이 크므로, 감정가 243,000,000원을 기준으로 하되, 권리 분석 결과를 종합적으로 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 정확한 입찰가 결정을 위해서는 해당 구분지상권의 상세 내용을 확인하고, 주변 유사 물건의 시세 조사를 심층적으로 수행할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.