나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3624 [1] 서울특별시 서초구 잠원동 27-2 멀버리힐스 1동 지1층앤106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 잠원동 소재 지하철 3호선 및 신분당선 "신시역"남서측 인근에 위치함. 주위는 각종 근린생활시설,오피스텔,업무시설 등이 소재하며 제반 환경은 양호시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역(신사역)이 있는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조,철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건내 지1층 앤106호로서 외벽;복합판넬 강화유리 마감. 내부;각종 인테리어재 마감. 창호;강화유리 마감.

이용상태

2022.01.27일자로 사용승인되고 공부상 근린생활시설(일반음식점) 이며 현황은 공실 상테임.

설비내역

급.배수설비,급탕 및 위생설비 소화전설비 화재 탐지 및 경보설비 승강기설비 주자장설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 접면도로 대비 등고평탄하며 3필지 일단지의 부정형으로서 근린생활시설 및 판매시설 건물 건부지로 이용함

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 50미터,북측으로 폭 8-10미터 내외 서측으로 폭 8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1)27-2토지; 도시지역 , 제3종일반주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역 (허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.) 2)27-4토지; 도시지역 , 일반상업지역 , 제3종일반주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도 (아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.) ,건축선(도로경계선에서 3m후퇴) 3)27-6토지; 도시지역 , 제3종일반주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.) ,토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도 (아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3624 (1)

* 소재지: 서울특별시 서초구 잠원동 27-2 멀버리힐스 1동 지1층앤106호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 706,000,000원

* 토지면적: 4.52㎡ (약 1.37평)

* 토지지분: 4.5227㎡ (약 1.37평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 20.40㎡ (약 6.17평)

* 건물지분: 20.4㎡ (약 6.17평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO (하나은행)

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 서초구 잠원동 소재 지하철 3호선 및 신분당선 "신사역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 전철역(신사역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주위에는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 소재하여 전반적인 환경이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본상 채권자는 하나은행이며, 채권 최고액은 504,000,000원입니다.

* 접수일자 2022-05-23의 하나은행 근저당권(채권 최고액 504,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 임의경매(2025타경3624) 역시 말소될 예정입니다.

* 등기부요약상 소유권이전1번신탁등기말소, 근저당권, 임의경매 등기 등이 확인되며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수할 임차권은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계는 미상으로 명확한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 근린생활시설 용도로, 2022년 1월 27일 사용승인된 건물 내 호실입니다.

* 현재 공실 상태이나, 신사역 인근의 배후수요 및 주변 상업시설과의 연계성을 고려할 때 잠재력이 있습니다.

* 각종 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설이 밀집한 지역으로, 관련 업종 입점에 유리할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 본건이 위치한 서초구 잠원동은 신사역을 중심으로 교통이 편리하고 상업 및 업무시설이 발달한 지역입니다.

* 지하철 3호선 및 신분당선 신사역이 인접하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 주거 및 업무 복합 지역으로, 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 본건은 유동화물건으로, 통상 금융기관이 채권을 관리하며 회수 절차가 진행될 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한:

* 본건 토지는 제3종일반주거지역, 일반상업지역 등에 걸쳐 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 특히, 외국인 등 특정 대상 또는 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있으며, 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 12월 31일까지 다양하게 설정되어 있어 주의가 필요합니다.

* 공실 상태: 현재 공실 상태로, 추후 공실 장기화 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 파악됨)

* 혐오시설: 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 본건 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 지하철 신사역 역세권에 위치한 근린상가 물건으로, 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 감정가는 7억 6백만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리분석상 특별한 인수 대상 권리는 없는 것으로 보이나, 유동화물건이라는 점과 복잡한 토지 이용계획 및 제한사항, 특히 토지거래 허가구역 지정은 잠재적 리스크 요인입니다. 현재 공실 상태이므로 임대차 관계 명확화 및 공실 해소 전략이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 지하철 3호선 및 신분당선 신사역 초역세권의 뛰어난 입지

* 잠원동 일대의 개발 가능성 및 배후수요

* 근린상가로서 다양한 업종으로의 활용 잠재력

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 현재 시점에서는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 공실률 및 예상 임대료, 낙찰 이후 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본건의 경우 인수할 보증금이 0원이므로, 낙찰가에서 이를 제외할 필요는 없습니다. 다만, 상기 기술된 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 검토하여 신중한 접근이 필요하며, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.