나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104299 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 10층1015호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대신 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중구 창신동 소재 지하철 1·6호선 "동묘역" 북서측 인근에 위치 하며, 인근은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 대상물건 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 및 6호선 환승역인 "동묘역" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층~지상11층 건물 중 제10층 제1015호로서, 외 벽: 타일 붙임 마감 등, 창 호: PVC 샷시 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서 "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 남측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104299 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 10층1015호

용도: 오피스텔

감정가: 294,000,000원

토지면적: 6.58㎡ (약 1.99평)

건물면적: 20.53㎡ (약 6.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

- 사용승인일: 2021년 05월 28일

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

- 총 층수: 지하 2층 ~ 지상 11층

- 해당 층: 10층

- 주용도: 업무시설 (오피스텔)

- 호실 수: 102호실

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 대상 물건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 지하철 1,6호선 "동묘역" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 대상 물건이 속한 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 및 6호선 환승역인 "동묘역" 등이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

* 도로 상태: 본건은 동측, 남측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 신주소: 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 (창신동)

* 주변 시설: 상업지역으로 주거시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 11월 21일 접수된 주식회사지성파이낸스대부의 근저당권 (을1) 입니다.

* 임차인 분석:

* 임차인: 신정연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 07월 02일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(황 )

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 23일

* 확정일자: 2022년 06월 09일

* 배당신고일자: 2024년 03월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리는 없습니다.

* 특이사항:

* 등기부 상 을구 2번 주택임차권(황윤정)은 말소 예정이며, 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 신청채권자 주택도시보증공사로부터 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차보증금 관련 문제는 정리될 것으로 보입니다.

* 전반적인 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 대상 물건이 소재한 종로구 창신동 일대는 주거용 및 업무용 오피스텔과 더불어 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 최근 매매 사례:

* 2024년 4월 23일 거래: 전용면적 19.34㎡ (약 5.85평) 오피스텔이 27,500만원에 직거래되었습니다 (11층).

* 2024년 4월 3일 거래: 전용면적 18.98㎡ (약 5.74평) 오피스텔이 27,000만원에 직거래되었습니다 (9층).

* 시세 분석: 최근 유사 면적의 오피스텔 실거래가는 약 27,000만원 ~ 27,500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건은 이보다 다소 넓은 면적(20.53㎡)을 가지고 있어, 이를 감안한 가격 산정이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성: 지하철 1, 6호선 동묘역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 및 상업 환경: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 괴리: 본 물건의 감정가는 294,000,000원이지만, 최근 실거래가는 27,000만원 ~ 27,500만원 수준입니다. 입찰 시 경매가의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

* HUG 관련 복잡성: 임차권 등기 말소에 대한 HUG의 동의 확약서가 제출되었으나, 관련 절차상의 변동 가능성이나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 소형 면적: 토지 면적이 약 2평으로 건물 면적에 비해 작아 토지 가치 상승에 대한 기대치는 낮을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 1, 6호선 동묘역을 이용할 수 있는 역세권 오피스텔로, 교통 여건이 우수하며 비교적 신축(2021년 사용승인) 건물입니다. 권리관계상 인수할 보증금이 없고 HUG 관련 임차권 등기 말소에 대한 동의가 있어 권리 분석은 비교적 명확한 편입니다. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 동묘역 초역세권으로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 신축 건물: 준공된 지 얼마 되지 않아 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확화: 임차권 등기가 말소될 예정이어서 인수 부담이 없습니다.

* 시세차익 가능성: 최근 실거래가와 감정가의 차이를 활용한 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(약 19㎡) 오피스텔의 실거래가가 27,000만원 ~ 27,500만원 수준인 점, 본 물건이 이보다 조금 더 넓은 면적(20.53㎡)인 점, 그리고 감정가가 29,400만원인 점을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 27,800만원에서 28,800만원 사이로 판단됩니다.

안정적인 낙찰과 수익 확보를 위해, 본 물건의 예상 입찰가는 약 28,300만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.