나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104220 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1491-13 다솜그랑빌 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울미성초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 간선, 지선, 일반버스 등이 정차하는 버스정류장이 소재하는 등 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 2019-11-18) 외 벽 : 치장벽돌 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

사무소로 이용중임. (상세 이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조바람.)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 소화설비, 승강기설비, 보안설비(공동현관 등) 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금 155,000,000원 임대차계약일자 : 2019년 12월 16일부터 2021년 12월 8일까지 임차권자 : 박선영

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104220 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

감정가: 179,000,000원

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1491-13 다솜그랑빌 1층101호 (신주소: 서울특별시 관악구 남부순환로144길 50-5)

용도: 근린상가 (건축물대장 상 주용도: 공동주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2019년 11월 18일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제1층 제101호

토지면적: 29.90㎡ (약 9.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.54㎡ (약 14.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상: 자루형 평지

인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함

등기부채권 총액: 3,349,000,000원

1.2. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

1.3. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울미성초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근 지역은 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 건물의 구조는 철근콘크리트구조로, 사용승인일은 2019년 11월 18일이며, 현재 사무소로 이용 중임. 위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 소화설비, 승강기설비, 보안설비 등이 설치되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 서울미성초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 신림역 등 주요 교통 요지로의 접근성이 양호한 것으로 판단됩니다.

2.3. 주변시설

* 교육시설: 서울미성초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변 상업지역을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통시설: 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 12월 30일 접수된 을3 전세권설정 (권리자: 박선영, 권리금액: 155,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을4: 주택임차권 (권리자: 박선영, 권리금액: 155,000,000원, 말소: 인수)

본건에는 대항력 있는 임차인 박선영이 존재하며, 주택임차권(을4)이 말소되지 않고 인수됩니다. 이에 따라 보증금 155,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

3.3. 말소되는 권리

등기부등본상 을3 전세권설정, 갑2 공유자전원지분전부이전, 갑3 압류, 갑4 가압류, 갑5 압류, 갑6 임의경매 개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 자체이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 12월 30일

확정일자: 2019년 12월 17일

배당신고일자: 2025년 06월 05일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 인수 대상임.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

건축물대장 상 용도와 감정평가서 상 이용 상태는 '사무소'이나, 계약서상 '주거용'으로 기재된 점, 그리고 현황 '주거용'으로 이용될 가능성 등을 고려해야 합니다. 또한, 물건명세서 상 '건축물대장 상 용도 및 감정평가서에 의하면 '사무소'로 이용중인 것으로 조사되었으나, 2026. 12. 20.자 권리신고서에 첨부된 계약서에 의하면 현황은 '주거용'으로 기재되어 있음.' 이라는 참고사항이 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 신림동 지역은 역세권 중심의 상업시설과 주거시설이 밀집된 지역입니다. 인근에 서울미성초등학교가 있어 학생 및 학부모 수요가 있으며, 주거 밀집 지역에 속해 배후 수요가 있는 상권으로 볼 수 있습니다. 근린상가로서 지역 주민을 대상으로 한 업종이나 사무실 임대업 등으로 활용 가능성이 있습니다. 다만, '공동주택'으로 건축물대장 상 표기되어 있으나 실제 '근린상가'로 매각 대상이 되는 점, 그리고 '주거용'으로 이용되고 있다는 점은 향후 용도 관련 이슈를 야기할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 서울미성초등학교가 인접해 있어 학군 관련 편의성이 있습니다.

* 교통: 주요 간선도로 및 대중교통망 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 인근 상업지역 내 편의점, 마트, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 박선영이 대항력과 함께 보증금 155,000,000원을 인수해야 하는 상황으로, 이는 낙찰자의 부담이 될 수 있습니다.

* 용도 불일치 가능성: 건축물대장 상 주용도는 '공동주택'이나, 본건은 '근린상가'로 매각되며 실제 '사무소' 또는 '주거용'으로 이용 중이라는 점에서, 향후 건축물 관련 법규 적용이나 이용 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 도시계획상 제한사항이 존재합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 33억 4천 9백만원에 달하여, 감정가 대비 부채 비율이 매우 높습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동의 초등학교 인근에 위치한 근린상가 물건으로, 교통 및 생활 편의성이 비교적 양호한 편입니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 1억 5천 5백만원을 인수해야 하는 점, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 있을 수 있다는 점, 그리고 다수의 도시계획상 제한사항이 있다는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 상가로서의 직접적인 투자 가치와 더불어, 임대차 현황 및 향후 용도 변경 가능성 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 주변의 상가 물건으로 잠재적 가치 보유.

* 지역 내 주거 밀집 지역에 위치하여 상권 활성화 가능성.

* 초등학교 인근 위치로 안정적인 수요 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰자가 인수해야 하는 임차인의 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우, 임차인 박선영의 보증금 155,000,000원을 인수해야 하므로, 실질적인 낙찰가의 하한선은 해당 보증금 이상이 될 수 있습니다. 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금, 해당 지역의 시세, 그리고 물건의 하자 및 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 시장 상황과 본건의 구체적인 권리 관계, 이용 현황 등에 대한 면밀한 추가 분석을 통해 수익성 및 위험 대비 적정 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.