나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104295 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-477 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울관광고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대 ·다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 남서측 인근 간선도로(은천로)변에 노선버스정류장이 소재하고 남동측 약 730미터 지점에 전철역(봉천역 : 지하철 2호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무남함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제1층 제101호로서, 외 벽 : 적벽돌치장쌓기 마감, 내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등, 창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.

이용상태

다세대주택(별첨 "호별배치도 및 내부구조도 "참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 남서 하향 완경사지에 조성된 세장형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 4미터(계단식 도로) 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통하여 남서측으로 대중교통이 운행하는 간선도로(은천로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104295 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 나OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-477 1층101호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가격

감정가: 233,000,000원 (2억 3천 3백만원)

토지면적: 19.42㎡ (약 5.87평)

건물면적: 41.70㎡ (약 12.61평)

1.4. 특이사항

토지거래허가구역

부동산 임의 경매 사건으로, 채권자 나OOOOOOOO에 의해 신청되었습니다. 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울관광고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대·다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 남서측 인근 간선도로(은천로)변에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 남동측 약 730미터 지점에 지하철 2호선 봉천역이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 양호합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로, 외벽은 적벽돌치장쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 내부 인테리어, 타일 마감되었으며, 창호는 알루미늄 샷시 이중창호 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 도시가스 공급 설비에 의한 개별 난방 시설 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 토지의 형상 및 이용 상태

본 건 토지는 남서 하향 완경사지에 조성된 세장형의 토지이며, 현재 건부지(다세대주택)로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로 상태

본 건은 북측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 4미터(계단식 도로) 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있으며, 이 도로를 통해 간선도로와 연결됩니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등 단독·다가구·아파트·연립·다세대 주택 용도에 대한 지정기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이는 취득 시 허가 절차가 필요함을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

* 소유권 이전: 김단심 (1993-08-23), 김태환 (2017-08-11, 매매)

* 근저당: 국민은행 (2017-08-11, 86,400,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 나라대부금융주식회사 (2024-01-29, 34,800,000원, 말소)

* 임의경매: 나라대부금융 (2025-11-05, 34,276,819원, 말소)

3.2. 등기부 채권 총액

121,200,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (상세 내용은 별도 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

* 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않는 임차인이 있을 수 있으므로, 명도 진행 시 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 편의 및 교육 시설

* 학교: 서울관광고등학교 북서측 인근 위치.

* 교통: 봉천역(2호선) 도보 약 10~12분 거리 (약 730m), 간선도로변 버스정류장 인접.

* 기타: 주거지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능.

4.3. 주변 건물 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 성진리치빌6차 (2022년 준공, 39.75㎡): 2026년 7월 3일 54,000만원 (5.4억원)

* 훼밀리빌라A (1991년 준공, 53.28㎡): 2026년 7월 2일 19,000만원 (1.9억원)

* 비쥬타운B (2016년 준공, 26.98㎡): 2026년 7월 1일 28,300만원 (2.83억원)

본 건(1991-1992년 준공 추정, 41.70㎡)은 건물 연식이 30년 이상 경과하였음을 고려할 때, '훼밀리빌라A'와 연식은 유사하나 면적이 다소 작고, '비쥬타운B'와는 연식 차이가 상당합니다. '성진리치빌6차'는 신축 건물로 비교 가치가 낮습니다.

'훼밀리빌라A'의 가격(1.9억원)은 면적 대비 매우 낮아 특이 거래일 가능성이 있으므로, 본 건의 감정가 2.33억원과 비교 시 신중한 판단이 필요합니다. '비쥬타운B'의 가격(2.83억원)을 고려하면 본 건의 감정가가 상대적으로 낮을 수 있으나, 건물 연식과 토지거래허가구역 지정 등의 제약을 감안해야 합니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역 검색 결과, 본 건 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역 지정

취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 하므로, 거래 절차가 복잡하고 시간이 소요될 수 있으며, 일부 매수자에게는 제약이 될 수 있습니다. 지정 기간이 2026년 8월 25일로 임박했으나, 연장 가능성 등을 고려해야 합니다.

5.2. 임대관계 미상

임대차 계약 관계 및 보증금, 월세 등 상세 내역이 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이더라도, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

5.3. 건물 노후화

1991-1992년경 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 역세권(봉천역 도보 약 10-12분)에 근접하고 주거 밀집 지역에 있어 기본적인 생활 환경은 양호합니다. 건물 연식이 30년 이상 경과하여 노후화되었으나, 감정가는 2.33억원으로 주변 유사 연식 건물의 시세나 최신 건물 시세 대비 합리적인 수준으로 판단될 여지가 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 임대관계 미상이라는 잠재적 리스크를 안고 있어, 취득 후 관리 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 특히 토지거래허가구역 지정은 취득 절차에 영향을 미치므로, 허가 요건 및 절차를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 봉천역 역세권(도보권)으로 교통 여건이 우수합니다.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 최신 건물 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정 해제 시 거래 활성화 및 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 233,000,000원

본 건은 건물 연식이 오래되었고 토지거래허가구역이라는 제약 조건이 있습니다. 또한 임대관계가 미상이라 명도 관련 불확실성도 존재합니다.

제공된 시세 정보 중 '훼밀리빌라A'(1991년 준공, 53.28㎡, 1.9억원)는 본 건과 연식이 유사하나 가격이 현저히 낮아 참고에 신중해야 합니다. '비쥬타운B'(2016년 준공, 26.98㎡, 2.83억원)는 연식이 최신이 아니지만 본 건보다 이후에 지어졌고 면적은 작음에도 감정가보다 높은 가격에 거래되었습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가 2.33억원은 건물 노후화 및 규제 사항을 반영한 보수적인 수준으로 판단됩니다. 따라서, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 (2억 1천만원) ~ 230,000,000원 (2억 3천만원)

입찰 시에는 해당 범위 내에서 현장 조사 결과, 명도 가능성, 토지거래허가 취득 용이성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.