나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104297 [1] 서울특별시 동작구 대방동 509 보라매코오롱하늘채아파트 101동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성민 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 지하철 7호선·신림선 '보라매역' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 대상물건 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로 전반적인 주위환경은 무난시됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(7호선·신림선 '보라매역', 7호선 '신대방삼거리역')이 소재하는 등 교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스트지붕 19층 건물로서, 외벽 : 일부 돌붙힘 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 현관, 발코니 등)

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 상·하수도 시설 및 기본적인 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 노폭 약 13m 내외, 서측 및 북측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 각각 접하며, 단지내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104297 (1)

* 소재지: 서울특별시 동작구 대방동 509 보라매코오롱하늘채아파트 101동 4층406호

* 용도: 아파트

* 감정가: 104,100만원

* 토지면적: 40.03㎡ (약 12.11평)

* 토지지분: 40.03㎡ (약 12.11평)

* 건물면적: 84.70㎡ (약 25.62평)

* 건물지분: 84.7㎡ (약 25.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이에프아이이사일이유동화전문유한회사

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건

* 주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음)

* 특수물건정보: 중복사건, 유동화물건

* 아파트 정보:

* 아파트명: 보라매코오롱하늘채

* 사용승인일: 2005년 9월 16일

* 총 동수: 2동

* 총 세대수: 200세대

* 최고층: 19층

* 총 주차대수: 227대 (지하 자동 155대, 지상 자동 72대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 전기차충전기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 서울특별시 동작구 대방동에 위치하며, 지하철 7호선 및 신림선 '보라매역' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

* 대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 도로망이 잘 갖춰져 있습니다.

* 인근에 노선버스 정류장과 지하철 7호선·신림선 '보라매역', 7호선 '신대방삼거리역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 주변 시설

* 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인근에 보라매공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 조사 결과, 대상 물건 주변에 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2020년 10월 15일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을30)입니다.

* 이 외에 등기된 권리들(근저당, 가압류, 압류 등)은 해당 경매 절차로 인해 대부분 말소될 것으로 보입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 등기부상에는 지상권이 명시적으로 확인되지 않으나, 해당 권리의 존재 여부 및 인수 조건에 대한 최종 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원이므로, 대항력 있는 임차인은 인수 대상이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 대상 물건은 보라매역 역세권에 위치한 주거 밀집 지역에 속해 있습니다.

* 주변으로 다양한 근린생활시설이 발달하여 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

* 소규모 상가들이 지역 주민을 대상으로 영업하고 있어, 안정적인 배후 수요를 갖춘 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 형태

* 본 물건은 철근콘크리트 구조의 아파트로, 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 설비내역

* 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 상하수도 시설, 기본적인 위생 설비, 승강기, 소방 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 교육 환경

* 본 물건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다. 교육 환경에 대한 최종 확인은 관할 교육청을 통해 반드시 진행해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 유동화 물건: 본 건은 중복 사건으로 진행되고 있으며, 유동화 물건이라는 특수성이 있습니다. 경매 절차 및 권리 관계에 대한 보다 심층적인 확인이 요구됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상의 경우 관련 법규에 따른 허가 절차를 거쳐야 합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 미확인 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 이에 대한 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다. (등기부상 직접 확인 필요)

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 잠재적인 변수로 작용할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 없음)

7. 종합 의견

* 본 물건은 지하철역 인근의 편리한 교통 환경과 양호한 주위 환경을 갖춘 아파트입니다.

* 2005년 준공으로 연식이 있으나, 입지적 장점과 적절한 면적을 보유하고 있어 가치를 유지하고 있습니다.

* 다수의 권리가 말소 예정이지만, 중복 사건, 유동화 물건, 토지거래허가구역 지정 등 고려해야 할 특이사항이 존재합니다.

* 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등기 여부에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 보라매역과 신대방삼거리역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권으로, 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 보라매공원 인근에 위치하여 여가 및 휴식 공간이 풍부하며, 주변 주거 환경이 안정적입니다.

* 안정적인 가치: 동작구의 지역적 특성과 제한적인 신규 공급을 고려할 때, 입지 좋은 기존 아파트의 가치는 꾸준히 유지되거나 상승할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 104,100만원

* 최근 매매 시세 분석 (2026년 4월~6월, 84.7㎡ 기준):

* 120,000만원 (2건)

* 135,000만원 (1건)

* 최근 거래 사례들을 볼 때, 본 건의 시세는 감정가보다 높게 형성되어 있으며, 평균 120,000만원에서 135,000만원 사이로 파악됩니다.

* 본 물건은 중복 사건 및 유동화 물건이라는 점, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리 유무 등 추가적인 변수가 존재하므로, 이러한 리스크 요인을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 현재 시장 상황과 최근 거래 동향, 그리고 상기 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려했을 때, 125,000만원 ~ 130,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 조심스럽게 제안합니다.

* (참고: 본 예상 입찰가는 제공된 자료만을 바탕으로 한 분석이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사, 권리 관계 심층 분석, 명도 관련 비용 산정 등 모든 제반 사항을 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.