나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104251 [1] 서울특별시 관악구 신림동 619-38 소노팰리체3 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안감정 · 평가일 2025.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 외장석재 마감 창호 : 샤시 창호임

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104251 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 619-38 소노팰리체3 2층202호

건물명: 소노팰리체3

용도: 도시형생활주택 (집합건물)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2013년 03월 20일

총 층수: 6층 중 2층

건물면적: 40.30㎡ (약 12.19평)

토지면적: 24.16㎡ (약 7.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2.3. 감정평가액

감정가: 276,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, "남강고등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

3.3. 토지 및 도로상황

토지는 인접 토지 대비 평지에 위치한 사다리형으로, 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다. 본건 남측으로는 외곽 공도와 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역

* 건축허가·착공제한지역 (제한기간: 최초 제한공고일로부터 2년)

* 교육환경보호구역 (상대/절대정화구역 최종 확인은 동작교육청에 반드시 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도 194m)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (주요산 주변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (다수의 지정기간 존재, 외국인 등 특정 대상 제한 포함) - 매수 시 관련 규정 확인 필수

4. 권리분석

4.1. 주요 권리 내역

* 을구 7번 순위 주택임차권: 김승현 (전입 2022-03-11, 확정 2022-02-09), 보증금 270,000,000원. 해당 임차권은 말소 기준 권리보다 선순위에 해당합니다.

* 갑구 5번 순위 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-31 접수), 채권액 293,331,759원. 이는 본 경매의 말소기준권리가 됩니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질적 임차인: 김승현)

* 보증금: 270,000,000원

* 전입일자: 2022-03-11

* 확정일자: 2022-02-09

* 대항력: 있음

* 주의사항: 비록 대항력 있는 임차인이 존재하나, 2026년 6월 26일자로 신청채권자(주택도시보증공사)에게 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 물건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4.3. 말소기준 권리

말소기준 권리는 2025년 10월 31일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

5. 상권분석

본 물건이 소재한 신림동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 주변에 다세대주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 대규모 상업 지역과는 거리가 있으나, 지역 커뮤니티 형성에는 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통한 일상생활 필수품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 가능하여 출퇴근 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 다세대주택 등이 밀집된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

7. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 다수의 제한사항 존재: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건물의 증축 등에 제약이 있으며, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 그리고 여러 지정기간의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 시 관련 법규 준수가 필수적입니다. 특히 토지거래 허가구역 지정 여부는 매수인의 자격 및 목적에 따라 취득에 제한이 있을 수 있습니다.

* 교육환경보호구역: 인근 교육 시설과의 관계를 고려하여 학교보건법상 규제가 적용될 수 있으므로, 동작교육청을 통해 정확한 구역 범위를 확인해야 합니다.

* 차량 진출입: 도로 조건은 양호하나, 주변 골목길의 폭이나 통행량에 따라 주차 및 차량 이동에 불편이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 주거 지역에 위치한 도시형생활주택(소노팰리체3)으로, 감정가는 2억 7천 6백만원입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하였으나, 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점입니다. 이는 본 물건 취득에 있어 매우 긍정적인 요소입니다. 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하나, 이는 해당 지역의 일반적인 특성이며, 7층 이하 지역에 6층 건물로서 관련 규제와 큰 충돌은 없어 보입니다. 토지거래 허가구역 지정은 매수 시 추가적인 확인이 필요합니다. 전반적으로 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 시세 대비 합리적인 가격에 취득 가능하다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 제로: 대항력 있는 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하여, 인수 보증금 0원으로 취득 가능합니다.

* 안정적인 주거 지역: 신림동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 신축급 건물: 2013년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 리모델링 비용 부담이 적을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 276,000,000원이며, 최근 거래 사례 (2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 유사 면적 및 건물의 거래가는 약 1억 8천 5백만원에서 3억 2천만원 수준으로 나타났습니다. 특히, 2015년 준공된 "드림하우스"(29.56㎡, 3.2억원)의 평당 가격은 약 3,595만원으로 높은 시세를 형성하고 있습니다. 본 물건의 면적(40.30㎡)과 감정가(약 685만원/㎡)를 고려할 때, 현재 시장 상황과 임차인 인수 부담이 없다는 점을 감안하면, 감정가를 약간 상회하는 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 295,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가보다 소폭 높은 가격으로, 낙찰 가능성을 높이면서도 시장 가치를 반영한 보수적인 접근입니다.

* 주변 시설 검색 결과: 서울특별시 관악구 신림동 619-38번지 일대는 주거, 교육(남강고등학교 등), 근린생활시설이 밀집된 일반적인 도심 주거 지역으로, 심각한 수준의 혐오시설은 지도상으로 확인되지 않습니다. 다만, 토지이용계획상 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 인근 학교와의 관계에서 특정 업종 제한 등이 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.